Het nieuwe huurrecht: gebrek als centraal begrip

Een van de centrale begrippen bij de invoering van het nieuwe huurrecht is het gebrek. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Een voorbeeld van een gebrek is een lekkend dak. Onduidelijk is wat de grenzen van dit begrip zijn. Verdedigd is wel dat een latent gebrek, zoals dreigende verzakking van het gehuurde, ook als een gebrek kwalificeert.

Op 3 september deed de Hoge Raad een uitspraak waarbij deze kwestie aan de orde kwam. De centrale vraag was of de aanwezigheid van hechtgebonden asbest een gebrek is. Zo lang dit asbest niet vrijkomt (door boren of zagen) levert de aanwezigheid van asbest geen gevaar voor de volksgezondheid op. De Hoge Raad is van mening dat het Hof, dat dit niet als gebrek beschouwde, dit oordeel onvoldoende gemotiveerd heeft. De Hoge Raad draagt het Hof op nader te motiveren waarom het vrijkomen van hechtgebonden asbest wel een gebrek oplevert en de enkele aanwezigheid niet.

De uitspraak is interessant omdat nu duidelijk is dat het vrijkomen van asbest, ongeacht de oorzaak, een gebrek is dat de verhuurder moet verhelpen. Na verwijzing zal mogelijk duidelijk worden of óók een latent gebrek al kwalificeert als gebrek.