Levert achteruitgang winkelcentrum aanspraak op schadevergoeding op?

Hof Amsterdam 19 juli 2011, LJN BU1944
door mr. L. Paulus (Bert)

Het is vaste rechtspraak, dat tegenvallende bezoekersaantallen als zodanig geen gebrek en dus ook geen aanspraak op schadevergoeding en/of huurvermindering opleveren voor de huurder van winkelruimte in een winkelcentrum. Ook al liggen aan de opzet en ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum veelbelovende voorspellingen ten grondslag, een teleurstelling in die verwachtingen blijft het (ondernemers)risico voor de huurder.

Maar hoe nu, als teruglopende klantenstromen het gevolg zijn van achteruitgang van het centrum als zodanig, van verpaupering van de daar aanwezige openbare ruimte. Twee winkeliers in zo’n winkelcentrum in een “Vogelaarswijk” in Zaandam konden als gevolg van de terugloop het hoofd niet meer boven water houden en spraken de verhuurder aan uit hoofde van wanprestatie (gebrek). Bij de kantonrechter vingen zij bot, maar het hof was huurders beter gezind. Het hof stelt voorop, dat bij de vraag of hier sprake is van een gebrek, niet alleen moet worden gekeken naar de winkelruimten op zichzelf, maar ook naar het winkelcentrum waarvan die winkels deel uitmaken. Wat dat centrum als totaliteit betreft vindt het hof voldoende aannemelijk gemaakt, dat verhuurder in gebreke is gebleven met noodzakelijk herstel van dat centrum en de (publieke) inrichting daarvan. Ook de schoonmaak liet te wensen over. Dat heeft dan weer een negatieve invloed op de veiligheid in het centrum en ook dat kan als een gebrek voor rekening van verhuurder worden gebracht. Aan het hof lag ook nog de vraag voor of tot de onderhoudsverplichting van de verhuurder van een winkelcentrum moet worden gerekend, dat deze tijdig zorg draagt voor vernieuwing om op die manier veroudering en de daaraan verbonden nadelen voor te zijn. Het hof sluit dat niet uit, maar vindt nader onderzoek daarvoor noodzakelijk.

Voor eigenaren/beheerders van winkelcentra levert dit arrest belangrijke signalen op. Het geeft maar weer eens aan hoe ruim de betekenis is van het begrip “gebrek”. Het reikt in ieder geval verder dan de muren en grenzen van het gehuurde zelf. Ook de omgeving, de openbare ruimte doet ertoe, zeker als de verhuurder daar zelf invloed op heeft. De loop naar een winkel wordt nu eenmaal mede bepaald door de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum waar het deel van uitmaakt. Als die aantrekkelijkheid door gebrek aan onderhoud en investeringen teloor gaat en klanten daardoor wegblijven, kan dat onder omstandigheden aan de eigenaar/verhuurder worden toegerekend.