Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Bedrijfopvolgingsfaciliteiten voor vastgoed-BV’s

maandag 30 mei 2016

Hoge Raad 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:633

De Hoge Raad heeft op 15 april 2016 beslist dat in de betreffende situatie de exploitatie van onroerende zaken wel kan worden aangemerkt als ondernemingsvermogen in de zin van de bedrijfopvolgingsfaciliteiten.

Belang voor de praktijk

Dit arrest toont aan dat de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten wel degelijk van toepassing kunnen zijn op activiteiten die in hoofdzaak bestaan uit vastgoedexploitatie. De mogelijke toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten hangt echter af van de feiten en omstandigheden van ieder afzonderlijk geval. Deze uitspraak van de Hoge Raad brengt hier geen verandering in.
Wel kunt u uw vastgoedonderneming zodanig inrichten dat deze overeenkomt met de in de jurisprudentie gevormde (en te vormen) criteria voor een “materiële onderneming”. Hoe u dit kunt doen leest u in dit artikel. Tevens kan met een beroep op deze uitspraak mogelijk vooraf eerder afstemming met de belastinginspecteur worden bereikt ten aanzien van de toepassing van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten op vergelijkbare vastgoedondernemingen.

Achtergrond bedrijfopvolgingsfaciliteiten

Voor een bedrijfsoverdracht bestaan diverse faciliteiten in de fiscale wetgeving. Door toepassing van deze faciliteiten kan bij een bedrijfsoverdracht de heffing van inkomstenbelasting en schenkbelasting respectievelijk erfbelasting worden gereduceerd of voorkomen. Een belangrijke voorwaarde voor de toepassing van de bedrijfopvolgingsfaciliteiten is dat er sprake moet zijn van een “materiële onderneming”. Ten aanzien van vastgoedvennootschappen bestaat in de praktijk veel discussie met de Belastingdienst of bij de exploitatie van vastgoed wel sprake is van een materiële onderneming. De Belastingdienst is van mening dat bij vastgoedexploitatie geen sprake is van een onderneming, maar van beleggen in vastgoed, dus van normaal vermogensbeheer. Hierdoor kan volgens de Belastingdienst geen gebruik worden gemaakt van de bedrijfopvolgingsfaciliteiten.
De recente uitspraak van de Hoge Raad wijst uit dat er onder omstandigheden wel degelijk sprake kan zijn van een materiële onderneming.

Uitspraak Hoge Raad

Het arrest van de Hoge Raad van 15 april 2016 betrof de casus waarin Hof Arnhem-Leeuwarden op 12 mei 2015 uitspraak heeft gedaan. Het ging om schenking van certificaten in een holding-BV, waarvan de bezittingen geconsolideerd bestonden uit een omvangrijke vastgoedportefeuille. Dit betrof circa 350 onroerende zaken (met name winkelpanden), met bijna 900 huurcontracten op 143 locaties, grotendeels gefinancierd met vreemd vermogen en met een totale economische waarde van circa 435 miljoen euro.

De holding had 16 personen in dienst. Er was een commerciële, een juridische en een administratieve afdeling (onder andere huurincasso) en een eigen technische dienst. Het klein tot middelgroot onderhoud van de onroerende zaken werd door de eigen technische dienst uitgevoerd. Verbouwingen vonden niet in eigen beheer plaats, maar werden uitbesteed. Daarbij werd toezicht gehouden door medewerkers. Verder werden op projectbasis externe deskundigen ingehuurd voor advisering.

Om een onderneming te kunnen kwalificeren als materiële onderneming geldt volgens het hof bij exploitatie van onroerende zaken dat:

  1. de te verrichten of verrichte arbeid naar aard en omvang meer moet omvatten dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is
  2. met als doel het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat.

Gezien het jaarlijkse rendement van 20% dat door de betreffende BV werd behaald in combinatie met de aard en omvang van de verrichte arbeid (diverse afdelingen, kennis en ervaring van werknemers, uitbestede verbouwingen) kwam het hof tot de conclusie dat aan voorgaande eisen werd voldaan.

Relevant hierbij was onder andere ook dat niet alleen rekening werd gehouden met de arbeid van de eigen werknemers, maar ook met uitbestede werkzaamheden waarbij toezicht werd gehouden.

De Hoge Raad bevestigt nu de uitspraak van het hof dat het concern met zijn gehele vermogen een onderneming in materiële zin drijft.
Overdrachtsbelasting

Het is ten slotte van belang om twee situaties te onderscheiden bij een bedrijfsoverdracht:

  1. de overdracht bij leven
  2. de overdracht bij overlijden.

Bij leven kunnen de aandelen in de vastgoed-BV worden geschonken aan de opvolger. Het nadeel hiervan is dat overdrachtsbelasting verschuldigd kan zijn over de waarde van het vastgoed, afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Indien bij overlijden de aandelen worden overgedragen, is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Tot slo

De kwalificatie van een vastgoedonderneming als “materiële onderneming” voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten is bij de overdracht van een vastgoedonderneming niet de enige hobbel die genomen dient te worden. Ook speelt de overdrachtsbelasting bij een overdracht bij leven een rol. Het is daarom zaak bij de overdracht van uw (vastgoed)onderneming advies in te winnen bij de notaris over de juridische structuur, maar ook op fiscaal gebied (de inkomstenbelasting, schenkbelasting/erfbelasting en de overdrachtsbelasting) bij uw fiscaal adviseur om de overdracht in goede banen te leiden.

Neem voor meer informatie over dit of andere ondernemingsrechtelijke onderwerpen contact op met Marjolein Vels, kandidaat-notaris bij Nysingh advocaten – notarissen. E: marjolein.vels@nysingh.nl T: 055 527 1240

Actueel