Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Circulair bouwen en juridische aandachtspunten

woensdag 15 mei 2019

Overheden en bedrijven richten zich steeds meer op het realiseren van een circulaire economie. De rijksoverheid heeft als doelstelling dat Nederland in 2050 een circulaire economie heeft. Producten worden dan zo ontworpen dat er minder grondstoffen worden gebruikt, dat de producten langer meegaan en dat afval weer als grondstof wordt ingezet.
Vertaald naar de vastgoedsector: een gebouw wordt dan zodanig gemaakt dat de materialen aan het eind van een levensfase opnieuw gebruikt kunnen worden. Dat uitgangspunt vraagt om een andere – systematischer – wijze van bouwen. Bouwen wordt monteren en slopen wordt demonteren.
Nieuwe verdienmodellen kunnen een belangrijke rol spelen in de transitie naar een circulaire economie. Als een product eigendom blijft van de producent en de producent verantwoordelijk blijft voor reparatie en onderhoud, stimuleert dat om producten te maken die langer meegaan. Consumenten en bedrijven gaan dan betalen voor het gebruik van een product, maar worden daar geen eigenaar van.

Voorbeelden in het vastgoed

In de vastgoedsector zijn al de nodige voorbeelden te vinden van circulaire bouw. Denk aan zonnepanelen en luchtbehandelingsinstallaties die niet worden gekocht door de gebouweigenaar, maar gehuurd of geleased (en later hergebruikt). Maar ook andere voorbeelden komen voor: een gebouw kan zodanig worden gebouwd (gemonteerd) dat ook het dak, de gevels en/of de binnenmuren relatief eenvoudig verwijderd (gedemonteerd) kunnen worden. Die onderdelen kunnen worden vervangen door betere (meer duurzame) onderdelen en/of worden hergebruikt in andere gebouwen.
Denk ook aan de zogenaamde ‘tiny houses’. Die zijn niet alleen heel compact, maar vaak ook eenvoudig te verplaatsen.
Dat deze nieuwe wijze van bouwen juridisch voor complicaties kan zorgen, blijkt uit het volgende.

Bestanddeelvorming

Volgens de huidige wet is de eigenaar van een gebouw ook de eigenaar van de bestanddelen van dat gebouw. En al hetgeen ‘volgens verkeersopvatting’ onderdeel is van een gebouw, is daar bestanddeel van. Wordt een demontabele gevel in een gebouw gezet, dan zal de conclusie zijn dat de gebouweigenaar, ook eigenaar is geworden van die gevel (een gevel hoort volgens verkeersopvatting bij het gebouw). Hetzelfde geldt voor demontabele binnenmuren of daken.

Natrekking

In wet is verder bepaald dat niet alleen de grond onroerend is, maar ook de gebouwen en werken die ‘duurzaam met de grond zijn verenigd’. De eigenaar van de grond is ook eigenaar van de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Volgens de Hoge Raad kan een gebouw ook duurzaam met de grond verenigd zijn, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Het is dan niet meer van belang dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Een verplaatsbaar ‘tiny house’ kan daarmee toch onbedoeld eigendom worden van de grondeigenaar.

Afspraken om te komen tot circulaire bouw

Willen de gebouweigenaar en de gevelproducent afspreken dat de gevelproducent eigenaar blijft van de gevel, dan zijn aanvullende regelingen nodig. Hetzelfde geldt voor de grondeigenaar en de producent van een tiny house. Dat kan niet in een onderhandse overeenkomst: het door leveranciers veel gehanteerde ‘eigendomsvoorbehoud’ is geen goede remedie tegen bestanddeelvorming of natrekking. Om de regels van bestanddeelvorming en/of natrekking te doorbreken, zijn goederenrechtelijke afspraken nodig. De regelingen van erfpacht en opstal geven daarbij mogelijkheden. Met het vestigen van een opstalrecht kan natrekking worden doorbroken tussen de grond en een tiny house, maar ook tussen een gebouw en daarop los bevestigde zonnepanelen. Met een erfpachtrecht kan een regeling getroffen worden voor niet-zelfstandige onderdelen van een gebouw, zoals een gevel of een dak.

Aandachtspunten

De rechten van opstal en erfpacht moeten worden gevestigd bij notariële akte. In deze akte bakent de notaris helder af welke onderdelen aan de gebouweigenaar toebehoren en welke onderdelen aan de leverancier. Een goede omschrijving en tekeningen zijn daarbij noodzakelijk. Het is verder daarbij belangrijk dat in de akte goed wordt omschreven voor welke duur het recht geldt, oftewel:

  • na welke periode de onderdelen mogen (of moeten) worden verwijderd; en
  • of er dan een nieuw onderdeel geleverd moet worden.

Zijn er verschillende gebouwonderdelen door meerdere leveranciers geleverd, dan moeten de rechten van de diverse belanghebbenden op elkaar afgestemd worden. Heeft bijvoorbeeld de leverancier van het dak het recht om het dak na een bepaalde periode (of bij wanbetaling) weg te halen, dan heeft dat gevolgen voor de (staat van de) rest van het gebouw en haar onderdelen.
Erfpacht en opstalrecht kunnen worden belast met hypotheek. Dat kan voor de leverancier van de onderdelen wenselijk zijn, omdat hij niet altijd een koopsom ontvangt en zijn producten dus op een andere manier moet financieren. Indien ook de grondeigenaar hypotheek heeft gevestigd op de grond (en daarmee op het gebouw), vraagt het afstemmen van alle belangen om de nodige aandacht.

Tot slot

Circulair bouwen staat volop in de belangstelling. Technisch is al veel mogelijk. Juridisch kunnen er wel wat haken en ogen zijn, met name indien bij een circulair project meerdere belanghebbenden betrokken zijn. Met het nodige maatwerk is daar meestal een goede oplossing voor te vinden.

Meer informatie

Neem voor meer informatie over dit of andere vastgoedrechtelijke onderwerpen contact op met Edith Dutmer, notaris en vastgoedspecialist. E: edith.dutmer@nysingh.nl | T: 026 – 35 75 744 | M: 06 51 22 23 30.

Actueel