Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Landgoederen: cultuurhistorisch erfgoed gericht op continuïteit

dinsdag 24 maart 2020

Er zijn vele redenen om trots te zijn op de Nederlandse landgoederen. Dit cultuurhistorisch erfgoed in particulier bezit is al eeuwenlang karakterbepalend voor het Nederlandse landschap. Om dit in stand te houden zijn verschillende wetten en fiscale regelingen van kracht. Binnen Nysingh hebben kandidaat-notaris Chantal Kolk en advocaat Jessica de Roos zich hierin gespecialiseerd. Zij kennen de specifieke behoeften van grondeigenaren als geen ander en weten bijvoorbeeld hoe te handelen indien overheden een beroep doen op het gebruik van gronden die tot zo’n landgoed behoren. We spraken met hen over dit bijzondere onderwerp.

Landgoederen

Jullie houden je grotendeels bezig met ontwikkelingen in het landelijk gebied. Vanwaar dit specialisme?

Chantal: Wij mogen veel landgoedeigenaren onder onze clientèle rekenen. Door onze ervaring met deze landgoederen weten wij goed welke belangen er spelen en aan welke wettelijke vereisten zij moeten voldoen. Die landgoederen zijn vaak jarenlang van generatie tot generatie als familiebezit in stand gehouden. Dus je kunt gerust stellen dat continuïteit voorop staat. Alle beslissingen worden genomen met oog op de lange termijn. Vaak worden er langdurige relaties aangegaan, bijvoorbeeld het in erfpacht uitgeven van objecten en bouwkavels. Daarbij worden in de voorwaarden heel specifiek gewezen op de instandhouding van het landschappelijk karakter van het landgoed en details van de opstal, zoals de kleurstelling van raamluiken. Het zijn vaak leuke en unieke objecten op bijzondere locaties. Daarbij komt dat landgoedeigenaren in principe nooit verkopen, want zij willen primair het landgoed bij elkaar houden. Als je hierbij de specifieke juridische vraagstukken, waaronder de fiscale faciliteiten binnen de Natuurschoonwet 1928 (NSW), in ogenschouw neemt, dan is het duidelijk dat een gespecialiseerde praktijk gerechtvaardigd is.

Jessica: Het grote belang bij behoud van grond en continuïteit voor landgoedeigenaren zie ik ook in mijn grondverwervingspraktijk. Landgoederen bestrijken grote oppervlakten in het buitengebied en het komt dan ook regelmatig voor dat een deel nodig is voor de realisatie van overheidsprojecten, zoals de aanleg van een weg of een dijkverbetering. In de praktijk ben ik bijvoorbeeld tegengekomen dat van een landgoed een strook grond nodig was voor een watergang. Het landgoed wilde de eigendom van de ondergrond niet verliezen, onder meer met het oog op de NSW-rangschikking. Bij het uitblijven van overeenstemming over de schadeloosstelling zou de grond echter onteigend worden. Dat moest worden voorkomen. Door met het waterschap het gesprek aan te gaan en inzichtelijk te maken welke belangen over en weer speelden, is het gelukt om samen tot een oplossing te komen zonder verlies van eigendom. De watergang is gerealiseerd tegen een reële schadeloosstelling met duidelijke afspraken over beheer en onderhoud. Een mooi resultaat.

Waar krijgt een landgoedeigenaar allemaal mee te maken op juridisch en fiscaal gebied?

Chantal: Uiteindelijk draait alles om het in standhouden van het landgoed voor toekomstige generaties. Dat is een kostbare zaak en kan alleen slagen als er aan twee voorwaarden wordt voldaan: het genereren van inkomsten en het ervoor zorgen dat je in aanmerking komt voor een aantal fiscale faciliteiten, voornamelijk die de Natuurschoonwet 1928 biedt. Wat het eerste betreft moet je op zoek gaan naar economische dragers. Indien het landgoed beschikt over objecten die in erfpacht kunnen worden uitgeven, dan genereert dat inkomsten in de vorm van een canon van die erfpachters. Bijkomend voordeel is dat die erfpachters ook voor het onderhoud van de gebouwen op het landgoed zorgen. Ook het in pacht uitgeven van landbouwgronden dragen bij aan de inkomsten. Daarnaast is er een aantal subsidies waarvoor een landgoedeigenaar in aanmerking kan komen.

Jessica: Uitgifte in pacht en erfpacht zijn inderdaad belangrijke bronnen van inkomsten en dragen bij aan de continuïteit van landgoederen. In geval van verpachting is het van belang duidelijke afspraken te maken en deze op schrift te stellen. Daarbij dient bedacht te worden dat van veel wettelijke pachtregels niet contractueel kan worden afgeweken. Ik kom vaak tegen dat verpachter en pachter iets hebben afgesproken dat op grond van het pachtrecht niet kán worden afgesproken. Soms willen landgoedeigenaren juist de mogelijkheden onderzoeken om tot pachtbeëindiging te komen, bijvoorbeeld in geval van slecht pachterschap. Actueel zijn vragen omtrent de verdeling van (de waarde van) fosfaatrechten: komen ze aan de pachter of de landgoedeigenaar toe? Ook in geval van uitgifte in erfpacht zijn de voorwaarden waaronder dit gebeurt natuurlijk van groot belang: voor welke termijn, hoe hoog moet de canon zijn, welk gebruik is toegestaan, etc. In geval van onteigening zijn die voorwaarden bepalend voor het antwoord op de vraag welk deel van de waarde of waardevermindering van de onroerende zaak aan de landgoedeigenaar toekomt en welk deel aan de erfpachter.

Minimaal zo belangrijk als de inkomsten zijn de fiscale faciliteiten, die een vrijstelling van schenk- en erfbelasting inhouden. Dat is in het kort de achtergrond van de invoering de Natuurschoonwet 1928. Zonder die fiscale faciliteiten zou de volgende generatie die met de erfenis het landgoed verkrijgt zoveel belasting moeten betalen, dat negen van de tien erfgenamen die niet kan ophoesten. Dan zouden erfgenamen gedwongen worden om een stuk van het landgoed te verkopen om die belasting te kunnen voldoen. Na een aantal generaties zou er dan weinig meer van overblijven. Door die Natuurschoonwet 1928 kan een beroep worden gedaan op een vrijstelling. Er zijn wel veel regels aan verbonden, en als je die regels niet naleeft of daar onvoldoende weet van hebt, dan kan dat snel grote fiscale gevolgen hebben. Dat is de reden dat het ook echt een specialisme is, je moet goed weten waar je mee bezig bent.

Wat moeten wij ons eigenlijk voorstellen bij een landgoedeigenaar? Een adellijke familie met een kasteel en een flinke lap grond daaromheen?

Jessica: Vaak is dat inderdaad het geval. Maar er ontstaan natuurlijk ook nieuwe landgoederen. Dat heeft ermee te maken dat de overheid zich steeds verder terugtrekt. Gelukkig ontstaan er particuliere initiatieven die natuur ontwikkelen, in stand houden en de bekostiging daarvan op zich nemen.

Chantal: Sommige overheden staan toe dat er nieuw landgoed wordt gevormd, waar bijvoorbeeld ook een nieuw object op kan worden gezet. Daar zitten vaak wel bepaalde voorwaarden aan vast, wat betreft de oppervlakte en inrichting van het perceel en de activiteiten op het landgoed. Het mag in geen geval inbreuk maken op het natuurschoon.

Steeds meer landgoedeigenaren gaan over tot de oprichting van landgoedvennootschappen of brengen het landgoed onder in een stichting. De reden is vaak het instandhouden van het landgoed op de lange termijn (als familiebezit). Het beheren van een landgoed wordt daardoor soms ook een stuk eenvoudiger.

Landgoedvennootschappen en landgoedstichtingen worden meestal op maat gemaakt. Je moet zo’n landgoedeigenaar echt leren kennen om erachter te komen wat deze precies wil. Bij het opstellen van de stukken is het belangrijk om te weten wat de aandachtspunten zijn. Wie gaat het landgoed (op termijn) besturen, welke rechten hebben de aandeelhouders, mogen zij zich overal mee bemoeien of staan zij veel meer op afstand? Wie kan aandeelhouder worden? En kun je als aandeelhouder worden verplicht in bepaalde situaties je aandelen over te dragen? Soms merk je dat er binnen de aandeelhouders verschil van mening ontstaat over de toekomst van een landgoed, waardoor complexe juridische vraagstukken ontstaan. Het verschil met andere praktijken is waarschijnlijk dat wij bij alles niet alleen rekening moeten houden met het juridische aspect, maar het ook moeten toetsen aan de eisen van de Natuurschoonwet. Ook spelen de onderlinge verhoudingen een grote rol.

Hoe afwisselend is het werk binnen jullie praktijk?

Jessica: De ene keer heb je intensief contact met de landgoedeigenaar, bijvoorbeeld over een te sluiten of te beëindigen pachtcontract. Een andere keer zit je met de overheid om tafel om onteigening te voorkomen en een reële schadeloosstelling te verzekeren. Als het niet anders kan, schromen we natuurlijk niet om te  procederen.

Chantal: Elk landgoed is anders en er spelen andere vraagstukken. Voor sommige landgoedeigenaren werken wij al jaren. Je weet dan precies wat er op het landgoed speelt. Het geeft voldoening ook in complexe situaties een oplossing te vinden. Dat maakt het werken in deze praktijk afwisselend en uitdagend.

Voor vragen of overleg kunt u contact opnemen met Chantal Kolk (chantal.kolk@nysingh.nl) en Jessica de Roos (jessica.deroos@nysingh.nl).

Actueel