Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

De failliete huurder en leegstandschade – vervolgd

dinsdag 8 augustus 2017

Als een huurder failliet gaat, geeft de wet zowel de verhuurder als de curator van de huurder het recht elke huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van maximaal drie maanden. Ook als de huurovereenkomst zonder die opzegging nog een hele tijd zou doorlopen. De Hoge Raad heeft al geruime tijd geleden beslist dat de verhuurder geen recht heeft op schadevergoeding wegens gemiste huur, omdat deze opzegmogelijkheid door de wet als het ware onderdeel van de huurovereenkomst is gaan uitmaken en dus een regelmatige beëindiging is, die niet tot schadeplicht bij de huurder leidt. Dat geldt, aldus de Hoge Raad, ook als in de overeenkomst is bepaald dat voortijdige beëindiging, bijvoorbeeld bij faillissement, de verhuurder recht geeft op vergoeding van gemiste huurpenningen door de voortijdige beëindiging van de huur. Een dergelijke vordering kan namelijk niet ter verificatie bij de curator worden ingediend (HR 14 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534, Aukema/Uni-invest).

De vraag die zich in het verlengde hiervan aandiende was of een derde, die zich (tot een bepaald bedrag) garant gesteld heeft voor al hetgeen de huurder aan de verhuurder verschuldigd is, dan wel aan de verhuurder zou moeten betalen voor de misgelopen toekomstige huur. Dat moet inderdaad, aldus de Hoge Raad, want die vordering bestaat op zichzelf wel, al kan zij niet ter verificatie bij de curator worden ingediend. Datzelfde lot treft de regresvordering, die de derde op de huurder krijgt omdat hij diens schuld aan de verhuurder voldoet. De garant is dan dus de klos, want hij moet wel onder de garantie aan de verhuurder betalen, maar kan die betaling niet op de failliete verhuurder verhalen door die in te dienen bij de curator (HR 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1244, Romania Beheer).

Nu bleef er nog één vraag over, die voor de praktijk van groot belang is: wat als de garant, vaak een bank, zijn regresvordering op een andere manier dan door indiening ter verificatie kan innen, bijvoorbeeld omdat er verrekend kan worden met de opbrengst van eerder door de huurder aan de bank verstrekte zekerheden, of met een bij de bank gestort, geblokkeerd depot? Verrekening is immers geen “indiening ter verificatie” bij de curator. Inmiddels (HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:278) heeft de Hoge Raad ook hierover duidelijkheid gegeven: het staat de garantiegever ook niet vrij zijn regresvordering binnen te halen door verrekening.

Duidelijk is dat deze uitspraken voor problemen zorgen in de praktijk, waar met name bij de verhuur van bedrijfsmatig vastgoed heel vaak de verhuurder een (bank)garantie eist. De bereidheid bij de banken die af te geven is afhankelijk van de mogelijkheden om hun risico af te dekken en die mogelijkheden zijn door de hiervoor genoemde uitspraken tot nul gereduceerd. Een bank zal dan ook hoogstens willen afspreken dat haar betalingsverplichting aan de verhuurder afhankelijk is van haar regresmogelijkheden op de failliete huurder. Maar ja, de garantie diende nu juist om die problematiek te vermijden en de verhuurder zekerheid te geven dat hij zijn betaling ook bij faillissement van de huurder zal ontvangen.

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Reinier Quint, E: reinier.quint@nysingh.nl | T: 038 425 92 38

Actueel