Geliberaliseerde pacht door 1 + bruikleen van bebouwing door 2 = hoevepacht!

(ECLI:NL:HR:2018:874)

Feiten en achtergrond

Landgoed Welsmeer heeft in 2008 landbouwgrond (210 ha) in Well verpacht aan onderneming 1 en heeft een bedrijfswoning met bedrijfsgebouwen (om niet) in bruikleen gegeven aan onderneming 2. Deze ondernemingen hebben dezelfde bestuurder en enig aandeelhouder. In juli 2009 heeft BBL het landgoed gekocht en op grond van een geliberaliseerde pachtovereenkomst de landbouwgrond van jaar tot jaar aan verpacht aan onderneming 1 en de bebouwing van jaar tot jaar in bruikleen gegeven aan onderneming 2.

In 2013 heeft BBL aan de ondernemingen te kennen gegeven dat na 31 december 2013 geen nieuwe overeenkomsten te zullen sluiten vanwege het voornemen tot verkoop aan een derde. De onderneming stellen zich echter op het standpunt dat de overeenkomsten moeten worden aangemerkt als hoevepacht waarop de wettelijke duur van 12 jaar van toepassing is.

Eisen hoevepacht

Voor het aannemen van hoevepacht als bedoeld in art. 7:313 BW dient aannemelijk te zijn dat er een complex van (een gedeelte van) een gebouw en het daarbij behorende land bestaat en dat een tegenprestatie voor zowel het gebruik van het land als dat van de gebouwen is overeengekomen, aldus het Hof. Art. 7:313 lid 3 BW stelt niet met zoveel woorden de eis dat het los land dat bij de ene overeenkomst is verpacht en het gebouw dat bij de andere overeenkomst is verpacht, een complex vormen. De Hoge Raad overweegt dat het hof echter terecht ervan is uitgegaan dat die eis wel moet worden gesteld. Toepasselijkheid van de specifieke bescherming voor hoevepachters is immers alleen gerechtvaardigd indien het samenstel van grond en gebouwen daadwerkelijk als een hoeve moet worden aangemerkt.

Complex

Het hof oordeelde dat er voldoende aanknopingspunten zijn om de gebouwen en de grond als een complex aan te merken. In dat verband achtte het onder meer van belang dat:

• de bedrijfsgebouwen van de ondernemingen nabij de gepachte percelen liggen en de door BBL in gebruik gegeven bedrijfsgebouwen centraal op de gepachte gronden liggen;
• dat de gebouwen en de grond als een geheel te exploiteren zijn;
• dat de gebouwen voor landbouwkundige exploitatie ter beschikking zijn gesteld door BBL, in de bruikleenovereenkomsten staat dat het uitsluitend is toegestaan de bedrijfsruimtes te gebruiken in het kader van agrarische bedrijfsvoering;
• dat de ondernemingen (een deel van) de gebouwen gebruiken voor de opslag van door hen geteelde landbouwproducten en de mestsilo;
• dat BBL een deel van de gebouwen gebruikt voor de opslag van de inschuurlijn en de haspels voor de beregeningsinstallatie die de ondernemingen gebruiken voor hun landbouwactiviteiten.

Tegenprestatie voor gebruik gebouwen

De ondernemingen hadden door middel van een ‘gedetailleerde rekenkundige onderbouwing’ gemotiveerd aangevoerd dat in de pachtprijs per ha een vergoeding is begrepen voor het gebruik van de gebouwen. Nu dat onvoldoende gemotiveerd is betwist, staat volgens het hof vast dat een tegenprestatie voor de gebouwen is verdisconteerd in de pachtsom voor de grond.

Verschillende ondernemingen

Het hof acht niet relevant dat de overeenkomsten met verschillende ondernemingen zijn aangegaan. . In dat kader is van belang dat destijds met Landgoed Wellsmeer B.V. een ontduikingsconstructie is uitgedacht waarbij ervoor is gekozen beide overeenkomsten op naam van verschillende vennootschappen te stellen. Nadat BBL eigenaar was geworden, heeft BBL aanvankelijk de naam van één onderneming op beide overeenkomsten vermeld, maar na een opmerking daarover van de controller van de ondernemingen de bruikleenovereenkomst alsnog op naam van onderneming 2 gesteld. Het feit dat met twee vennootschappen is gecontracteerd, had kennelijk ook voor BBL geen andere achtergrond dan voortzetten van wat daarvoor gebruikelijk was. Tot slot berust de zeggenschap in beide ondernemingen uiteindelijk geheel bij dezelfde persoon, die feitelijk alle (contractuele) handelingen heeft verricht. In zoverre worden beide vennootschappen aangemerkt als dezelfde (weder)partij als bedoeld in art. 7:313 lid 3 BW, aldus het hof.

De Hoge Raad overweegt dat het erop neerkomt dat beide partijen de overeenkomsten in wezen beschouwden als tussen dezelfde partijen aangegaan en dat het verschil in tenaamstelling hoogstens was terug te voeren op een (vroegere) ‘ontduikingsconstructie’. Indien die mogelijke achtergrond bij BBL onbekend was, neemt dat niet weg dat ook BBL zelf kennelijk geen belang had bij een verschil in tenaamstelling, anders dan (thans) om aan de werking van art. 7:313 lid 3 BW te ontkomen.

Redelijkheid en billijkheid

BBL had nog aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de ondernemingen zich beroepen op hoevepacht. Dat mocht echter niet baten. Het hof overwoog dat art. 7:313 lid 3 BW van dwingend recht is en beoogt ontduiking van de bepalingen van hoevepacht tegen te gaan. Daarom is een bijzondere terughoudendheid geboden, meer nog dan in gewone gevallen van toepassing van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid reeds geldt. De Hoge Raad is dat eens en bevestigt dat de maatstaf van art. 6:248 lid 2 BW tot terughoudende toepassing noopt en overweegt dat dit temeer geldt bij een dwingendrechtelijke bepaling als art. 7:313 lid 3 BW, gelet op het daarmee te beschermen belang.

Eén of twee overeenkomsten

De Hoge Raad laat het arrest van het hof in stand. Wel wijst hij erop dat art. 7:313 lid 3 BW alleen tot gevolg heeft dat op beide (pacht)overeenkomsten de bepalingen omtrent hoeven van toepassing worden. Er blijft sprake van twee afzonderlijke pachtovereenkomsten. Het hof had echter een verklaring voor recht gegeven waarin – ten onrechte, maar in navolging van de eis – wordt uitgegaan van één pachtovereenkomst met beide ondernemingen. Over dit onderdeel van de beslissing van het hof is echter in cassatie niet geklaagd.

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jessica de Roos, E: jessica.deroos@nysingh.nl | T: 088 752 02 37 | M: 06 51 38 50 02.