Verdeeldheid over bepalingen in een koopovereenkomst tussen gemeente en particulier en hoe dit te voorkomen.
In een recente uitspraak heeft het hof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2019:3262) zich uitgelaten over de wijze waarop bepalingen uit een tussen de gemeente en een particulier gesloten overeenkomst moeten worden uitgelegd.
Onduidelijk beding
De kern van dit geschil betrof de uitleg van de volgende onduidelijke bepaling in de koopovereenkomst:
“Artikel 8 Bijzondere voorwaarden
Er is overeengekomen dat aan de rechterzijde van de kavel een inrit met poort mag worden gerealiseerd.”
Partijen waren verdeeld over de vraag of de tweede in/uitrit die koper op basis van deze bepaling op zijn perceel mocht realiseren moest uitmonden op de openbare weg, of dat de gemeente nog in die aansluiting zou moeten voorzien.
Hof
Het hof overweegt dat de uitleg van de bepaling dient te geschieden volgens de welbekende Haviltex-maatstaf. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan op grond daarvan niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het namelijk aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Daarbij dienen alle omstandigheden van het concrete geval te worden betrokken, zoals onder meer betekenis toekomt aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging en de wijze van totstandkoming van het contract – waarbij van belang is of partijen zijn bijgestaan door (juridische) deskundige raadslieden.
Verwachtingen over en weer?
Volgens het hof heeft de koper wegens het uitblijven van vragen zijdens de gemeente en de omstandigheid dat er geen aanpassingen zijn gevolgd op de door de koper voorgestelde tekst van de bepaling redelijkerwijs mogen verwachten dat de gemeente instemde met zijn verzoek om een tweede in-/uitrit te kunnen realiseren.
Hierbij acht het hof van belang de factor dat sprake is van een koopovereenkomst tussen een professionele partij (de gemeente) en een burger (de particuliere koper). De gemeente als ontwikkelaar van een nieuw woningbouwproject en als verkoper van de kavels heeft zicht op het gehele project en dus ook op de ontsluitingsmogelijkheden vanaf de verschillende kavels. Die kennisvoorsprong en haar positie als professionele partij, vervolgt het hof, maakt dat de gemeente bij verzoeken zoals het onderhavige verzoek van koper, waarin in feite wordt verzocht om een aanvullende afspraak in de koopovereenkomst op te nemen, zich ervan dient te vergewissen of de gemeente het verzoek goed heeft begrepen.
Het hof concludeert aldus dat de gemeente toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst en beveelt haar de (bestrating van de) weg door te trekken zodat de koper een tweede in- en uitrit kan realiseren om met zijn auto van de weg op zijn perceel en omgekeerd te kunnen komen.
Kortom: scherp blijven op tekstvoorstellen
De gemeente wordt, in haar positie als professionele partij, geacht als ontwikkelaar van woningbouwprojecten en verkoper van kavels een kennisvoorsprong te hebben. Dat heeft invloed op de wijze waarop zij wordt geacht te contracteren. Dit is niet nieuw, maar maakt wederom duidelijk dat een gemeente zal moeten controleren of zij verzoeken van (particuliere) contractspartijen om aanvullende afspraken in de koopovereenkomst op te nemen, correct begrijpt. Daarmee voorkomt een gemeente dat naderhand onduidelijke bepalingen uit een overeenkomst in haar nadeel worden uitgelegd.
Mr. Jonne Fluitsma is mede-auteur van dit artikel. Jonne was bij Nysingh werkzaam van 2017 tot 2021.