Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Huurindexering met terugwerkende kracht verschuldigd?

donderdag 22 juni 2017

De meeste huurovereenkomsten voor kantoor- en winkelruimte kennen een bepaling over indexering van de huurprijs. Dit geldt ook voor het veelgebruikte model van de Raad voor Onroerende Zaken, het zogenaamde ROZ-model.

Automatische indexering

In het ROZ-model is bepaald dat de huurprijs jaarlijks met de overeengekomen index wordt aangepast en dat voor het verschuldigd zijn van de hogere huurprijs niet nodig is dat de verhuurder hierover mededeling doet aan de huurder.

In de praktijk blijkt dat verhuurders nogal eens vergeten om de jaarlijkse indexering door te voeren en dat zij, soms jarenlang, facturen blijven zenden voor de niet-geïndexeerde huurprijs. Het is de vraag of de huurder door deze gang van zaken op enig moment aan de huurverhoging ontkomt, of dat hij toch rekening moet houden met verschuldigdheid van de geïndexeerde huur en hij er verstandig aan doet hiervoor geld te reserveren.

Over deze situatie heeft het Gerechtshof Amsterdam op 14 maart 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:836) geoordeeld. Het Hof heeft in dat geschil tot uitgangspunt genomen dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs en dat de huurder, door dit beding te aanvaarden, de geïndexeerde huur verschuldigd is. Hiervoor is niet nodig dat de verhuurder van die indexering mededeling doet, of de hogere huur middels aangepaste facturen in rekening brengt.

Rechtsverwerking

De huurder is de geïndexeerde huur kortom (met terugwerkende kracht) verschuldigd, tenzij hij aantoont dat de verhuurder zijn rechten daarop heeft verwerkt. De huurder zal daarvoor moeten aantonen dat de verhuurder zich heeft gedragen op een wijze die onverenigbaar is met het alsnog geldend maken van zijn recht op de geïndexeerde huur.

Het Hof stelt dat dit alleen in uitzonderlijke omstandigheden het geval kan zijn. Dergelijke uitzonderlijke omstandigheden kunnen niet bestaan uit het feit dat gedurende lange periode de verhoogde huur niet is gefactureerd, zelfs niet als de huur eerst enkele jaren wel werd geïndexeerd en nadien niet. Het zenden van facturen voor de niet geïndexeerde huur wijst er volgens het Hof slechts op dat de verhuurder de indexering over het hoofd heeft gezien. Volgens het Hof rust op de huurder een eigen verantwoordelijkheid om in de gaten te houden wat de hoogte van de door hem verschuldigde huurprijs is.

Mij lijkt dat het Hof hier juist heeft geoordeeld. Het feit dat de verhuurder een gemaakte afspraak vergeet toe te passen, mag er niet snel toe leiden dat hij op die afspraken geen beroep meer mag doen.

Verjaring

Overigens is de periode waarover de verhuurder met terugwerkende kracht de indexering mag toepassen niet onbeperkt. Deze periode wordt beperkt door de verjaring van de rechtsvordering tot betaling van huur, die vijf jaar bedraagt.

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. Frank van Beek, E: frank.vanbeek@nysingh.nl| M: 06 57 56 74 15

Actueel