Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Kettingbeding en kwalitatieve verplichtingen, wie is daar (niet) aan gebonden?

donderdag 19 september 2019

kettingbeding

In een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 mei 2019 (nr. 200.219.885/01 (NL:GHARL:2019:3995)) werd geoordeeld over de vraag of de eigenaar van drie recreatiewoningen (gelegen op hetzelfde recreatiepark) gebonden was aan (ketting)bedingen die waren opgenomen in de leveringsakte van die woningen.

De leveringsakte

Voor het beheer van het park en de behartiging van de belangen van de woningeigenaren was een vereniging opgericht. In de leveringsakte van de recreatiewoningen was opgenomen:

  1. dat de koper lid moet worden en blijven van de vereniging en dat hij – indien hij een woning wil verhuren – gebruik moet maken van de verhuurbemiddelingsdiensten van de daartoe door de vereniging casu quo de verkoper gecontracteerde verhuurbemiddelingsorganisatie;
  2. dat die verplichtingen worden gevestigd als kwalitatieve verplichtingen ex artikel 6:252 BW ten behoeve van de vereniging en dat de verkoper die vestiging aanneemt namens de vereniging;
  3. dat de koper, indien hij de woning vervreemdt, die verplichtingen dient op te (doen) leggen aan zijn rechtsopvolger en te (doen) bewerkstelligen dat dit wordt aanvaard en aangenomen;
  4. dat voormelde verplichtingen – voor zover zij niet als kwalitatieve verplichtingen kunnen worden gevestigd – geacht worden te zijn gevestigd als (een) kettingbeding(en).

Kennelijk was de eigenaar van de recreatiewoningen niet content met de (activiteiten van de) vereniging, want in 2008 zegt hij het lidmaatschap van de vereniging op en in 2016 zegt hij ook een eerder met de vereniging gesloten beheer- en verhuurovereenkomst op.

Verklaring voor recht

In een daarop volgende procedure vordert de vereniging een verklaring voor recht dat de eigenaar jegens de vereniging gebonden is aan de bepalingen zoals opgenomen in de leveringsakte (met name de verplichting om gebruik te maken van de verhuurbemiddelingsdiensten van de vereniging). Het hof wijst deze verklaring voor recht echter af, en oordeelt:

  • de verplichting tot verhuur via de vereniging is geen derdenbeding op grond waarvan de vereniging een afdwingbare verplichting jegens de eigenaar kan baseren. De bepaling in de leveringsakte kan niet worden gelezen als een zelfstandige en rechtstreekse verplichting van de eigenaar en verplicht alleen om in geval van doorverkoop de verplichting tot verhuur via de vereniging op te leggen;
  • voor zover de vereniging zich beroept op de in de leveringsakte opgenomen kwalitatieve verplichting – heeft te gelden dat het hier gaat om een verplichting om iets te doen en niet om iets te dulden of niet te doen (zie art. 6:252 BW), zodat deze verplichting geen kwalitatieve verplichting kan zijn;
  • de vereniging kan haar vordering ook niet baseren op het kettingbeding opgenomen in de leveringsakte, omdat ook de leveringsakte enkel een verplichting jegens de opvolgend eigenaar bevat, en geen afdwingbare verplichting jegens de vereniging (ook niet als derdenbeding).

Wat ging er mis?

Volgens het hof is de eigenaar dus niet gebonden aan de verplichting om te verhuren via de vereniging. Deze uitkomst was ongetwijfeld nooit de bedoeling van de oorspronkelijke verkoper en de vereniging, maar omdat de verplichting om te verhuren via de vereniging niet als derdenbeding was bedongen in de door de notaris opgestelde akte (en de vereniging niet als partij was opgenomen in de akte), kan de vereniging zich daar ook niet op beroepen.

Het belang van een scherpe formulering van akten

En zo blijkt weer dat scherp formuleren van akten van essentieel belang is. Gebeurt dat niet, dan kan jaren later zo maar een hele vervelende aap uit de mouw komen….

Meer informatie

Neem voor meer informatie over dit of andere vastgoedrechtelijke onderwerpen contact op met Edith Dutmer, notaris en vastgoedspecialist. E: edith.dutmer@nysingh.nl | T: +31 (0)88 752 02 45 | M: 06 51 22 23 30.

Actueel