Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Kijk uit voor standaard bepalingen in koopcontracten

woensdag 6 december 2017

Bij de verkoop van vastgoed wordt veel gebruik gemaakt van modelcontracten. Dat is logisch, omdat zo niet steeds opnieuw het wiel hoeft te worden uitgevonden. Het gevaar van het gebruik van model-contracten is wel dat soms belangrijke clausules over het hoofd worden gezien of verkeerd worden begrepen. Een berucht voorbeeld daarvan is de ‘normaal gebruik’- clausule in koopcontracten.

Inhoud van de ‘normaal gebruik-clausule’

In veel koopcontracten staat een bepaling die (ongeveer) luidt:
“Het verkochte zal bij de levering de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: (…).”. Aan het slot van deze bepaling wordt dan een korte omschrijving gegeven van het verkochte, zoals “winkelpand”, “kantoor” of “woonhuis”.

Gevolgen van deze clausule

Wat u zich moet realiseren, is dat deze bepaling door rechters meestal gezien wordt als een garantie van de verkoper aan de koper, dat het verkochte geschikt is voor het aangegeven gebruik. Blijkt later dat het verkochte een gebrek had bij de verkoop (bijvoorbeeld een lekkage of verzakking), dan is de verkoper volledig aansprakelijk voor alle schade die de koper daardoor lijdt. Niet alleen herstelkosten komen dan voor rekening van de verkoper, maar ook kosten van onderzoek en andere kosten. Dat geldt zelfs als de verkoper niet op de hoogte was van het gebrek en hem niets te verwijten valt.

Beperking van de gevolgen

Soms gaat het te ver om de verkoper volledig aansprakelijk te laten zijn, bijvoorbeeld bij een lage koopprijs. Vaak hebben partijen (of in ieder geval de verkoper) ook helemaal niet de bedoeling een dergelijke vergaande garantie op te nemen in het koopcontract. Een oplossing kan zijn om de clausule nader te omschrijven. Daarbij kunt u denken aan een beperking van de aansprakelijkheid van de verkoper tot gebreken waarmee de koper niet bekend was. Ook kan een beperking van de kosten die de verkoper moet vergoeden, worden opgenomen. Zo kan het redelijk zijn om de verkoper alleen de directe herstelkosten te laten vergoeden, maar niet de gevolgschade. Daarbij kan ook worden bepaald dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening wordt gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’.

Tot slot

Het gebruik van model-contracten is gebruikelijk en vaak ook efficiënt. Ik adviseer u om wel alle clausules steeds goed door te lezen. En om – bij twijfel over de inhoud en gevolgen van een clausule – voordat u tekent deskundig advies in te winnen. Een korte check door een van onze ervaren adviseurs kost u en ons weinig tijd en kan u een hoop ellende besparen!

Meer informatie

Neem voor meer informatie over dit of andere vastgoedrechtelijke onderwerpen contact op met Edith Dutmer, notaris en vastgoedrechtspecialist, E: edith.dutmer@nysingh.nl | T: 026 – 357 57 44.

Actueel