Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Neeltje Jans moet windmolenpark dulden

woensdag 29 mei 2019

Met name voor overheden die contracteren binnen het huurrecht is op 19 februari 2019 door het gerechtshof Den Haag een interessant arrest gewezen. Uit dit arrest blijkt namelijk het nut – en wellicht zelfs de noodzaak – voor verhurende overheden om gedoogplichten voor werken in het algemeen belang op te nemen in overeenkomsten van huur, erfpacht en bruikleen.

Neeltje Jans versus de Staat

De kwestie die aan het gerechtshof Den Haag voorlag, betrof een geschil tussen themapark Delta Park Neeltje Jans en de Staat. Neeltje Jans is gevestigd op een werkeiland in de Oosterscheldedam, dat eigendom is van de Staat. Voor de delen van het terrein dat Neeltje Jans feitelijk in gebruik heeft, hebben de Staat en Neeltje Jans vooral schriftelijk huurovereenkomsten gesloten, maar ook een aantal overeenkomsten van erfpacht en bruikleen.

In 2010 heeft de gemeente Veere het bestemmingsplan ‘Neeltje Jans’ vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet (onder meer) in het realiseren van maximaal 9 nieuwe windturbines met een maximale masthoogte van 120 meter op de dammen van de bouwdokken, aan de oostelijke zijde van het (voormalig) werkeiland in de Oostescheldedam. Neeltje Jans is van mening dat dit windmolenpark negatieve gevolgen zal hebben voor haar exploitatie van het themapark. Beroepen van Neeltje Jans tegen de vaststelling van het bestemmingsplan zijn door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State echter ongegrond verklaard. Ook de aan de exploitant van het windmolenpark verleende vergunning op grond van de Waterwet en de voor realisatie en exploitatie benodigde omgevingsvergunning zijn in stand gebleven.

In de civiele procedure in eerste aanleg heeft Neeltje Jans gevorderd dat de Staat (als eigenaar) haar privaatrechtelijke toestemming voor de exploitatie van het windmolenpark zou intrekken. Dit omdat het windmolenpark, direct naast Neeltje Jans, een inbreuk op het huurgenot van Neeltje Jans zou inhouden.

Inbreuk op huurgenot

De kantonrechter heeft de vordering van Neeltje Jans toegewezen. Dit omdat – met de realisatie van het windmolenpark – inderdaad sprake was van een inbreuk op het huurgenot van Neeltje Jans. Daartoe overwoog de rechtbank dat onweersproken vast stond dat enkele windturbines zodanig dicht bij het terrein van Neeltje Jans zouden worden gerealiseerd, dat er effecten merkbaar zouden zijn op het terrein van het attractiepark. Van een inbreuk op huurgenot kan ook sprake zijn, zo oordeelde de kantonrechter, indien de negatieve effecten worden veroorzaakt door oorzaken buiten het gehuurde. De rechtbank verwijst naar de rechtspraak van de Hoge Raad tussen een Strandpaviljoen en de gemeente Den Haag: ECLI:NL:HR:2012:BV7337. Daarin is uitgemaakt dat feitelijke inbreuken op huurgenot, veroorzaakt buiten het gehuurde, een gebrek opleveren wanneer deze oorzaken in de invloedsfeer van de verhuurder liggen. Vooral overheden zullen dus met kwesties als de onderhavige te maken krijgen. De rechtsnorm uit voornoemde uitspraak van de Hoge Raad is op het onderhavige geval van toepassing. Die geldt ook als het niet de Staat zelf is die de effecten feitelijk veroorzaakt, maar een derde, in dit geval de exploitant van het windmolenpark, aldus de rechtbank. Het is immers de Staat die vergunning verleent ten behoeve van het oprichten en exploiteren van de windturbines.

Gedoogplicht

De Staat is tegen dit oordeel in hoger beroep gegaan. Zij heeft daarbij verwezen naar de in de overeenkomsten met Neeltje Jans opgenomen gedoogplichten voor werken die in het algemeen belang op of rondom het gehuurde zijn gerealiseerd. Het Hof is in dit betoog meegegaan en heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd. Daartoe overwoog het Hof, mijns inziens terecht, dat het opwekken van windenergie in het algemeen belang is. Het Hof oordeelde verder nog wel dat het beroep van de Staat op de overeengekomen gedoogplicht ontoelaatbaar kan zijn als dat beroep in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Daarvan zou sprake kunnen zijn indien de werken in het algemeen belang onrechtmatige hinder opleveren jegens Neeltje Jans. Daarvan was in het onderhavige geval echter geen sprake.

Praktische tip: sluit in uw overeenkomst negatieve effecten door nabijgelegen ontwikkelingen uit als gebrek

Voorgaande rechtspraak onderstreept de heersende lijn in de jurisprudentie dat ook oorzaken van buiten het gehuurde een inbreuk op het huurgenot van een huurder kunnen inhouden. Namelijk wanneer die oorzaken binnen de invloedssfeer van de verhuurder liggen. Hier dienen dus vooral verhurende overheden zich bewust van te zijn. Ontwikkelingen rondom het gehuurde liggen, zo blijkt uit de onderhavige jurisprudentie, al gauw binnen de invloedsfeer van die overheden. Wij adviseren verhurende overheden dan ook om – vooral wanneer de bewuste huur betrekking heeft op een gebied waarin veel ontwikkelingen worden verwacht – in die situaties –hier in de overeenkomsten rekening mee te houden. Of dat zo ver zou moeten gaan dat een huurder de plicht heeft om ontwikkelingen en/of werken in de nabijheid van het gehuurde te gedogen, betwijfel ik. Strikt genomen ontzegt een overheid haar huurder daarmee ook zijn recht om bezwaar of beroep in te stellen tegen die voorgenomen ontwikkelingen. Dat kan ook weer niet de bedoeling zijn. Het advies aan overheden is dan ook om met huurders overeen te komen dat inbreuken op het huurgenot van de huurder geen gebrek opleveren dat door u als verhurende overheid dient te worden hersteld. Bij het opstellen van dit soort bepalingen assisteren wij u uiteraard graag.

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Jonne Fluitsma, E:  jonne.fluitsma@nysingh.nl | T: 088 752 02 38 | M: 06 53 10 28 77.

Actueel