Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

(On)mogelijkheden van erfdienstbaarheden

dinsdag 30 mei 2017

In ons land komt het veel voor dat panden voorzieningen delen met naastgelegen percelen of panden, bijvoorbeeld een gezamenlijke inrit of gezamenlijke nutsvoorzieningen. Om de onderlinge rechten en plichten van de pandeigenaren ten aanzien van die voorzieningen vast te leggen, wordt vaak gebruik gemaakt van het instrument van de erfdienstbaarheid.

Dat een erfdienstbaarheid niet altijd het juiste middel is om dit te regelen, blijkt maar weer eens uit een recente uitspraak van het Hof Den Bosch van 16 mei 2017.

Situatie

In het daarin besproken geval was sprake van gezamenlijke voorzieningen van stadsverwarming, water en elektriciteit. De aansluitingen van deze voorzieningen bevonden zich in het pand van X en de verwarming, het water en de stroom werden doorgeleverd aan nabij gelegen panden van Y. Tussen de percelen gold een erfdienstbaarheid die luidde: “de toestand waarin de registergoederen zich ten opzichte van elkander bevinden blijft gehandhaafd, speciaal wat betreft (…) de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse kabels en leidingen, met name met betrekking tot de stadsverwarming, elektriciteitsvoorziening en watervoorziening”.

Op enig moment besloot X om het contract met de nutsbedrijven stop te zetten en de voorzieningen af te sluiten. Daardoor werden de panden van Y niet meer voorzien van verwarming, elektriciteit en water.

Kantonrechter

Bij de kantonrechter vorderde Y dat X wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding. De kantonrechter wijst de vorderingen van Y af, omdat – kort gezegd – de vordering uitsluitend is gebaseerd op voormelde erfdienstbaarheid en de handelwijze van X geen handeling in strijd met deze erfdienstbaarheid oplevert. De verplichting tot het doorleveren van stadverwarming, elektriciteit en water, houdt immers een verplichting in om iets te doen. Deze verplichting kan, gelet op het bepaalde in artikel 5:71 BW, geen deel uitmaken van een erfdienstbaarheid (die enkel een dulden of een niet-doen kan omvatten).

Hof Den Bosch

Vervolgens wendt Y zich tot het Hof Den Bosch. Deze sluit zich echter aan bij het oordeel van de kantonrechter en vermeldt dat een erfdienstbaarheid in beginsel slechts kan strekken tot een dulden of een niet-doen. De verplichting om te contracteren met de desbetreffende nutsbedrijven kán niet volgen uit de erfdienstbaarheid, omdat sprake is van een zelfstandige verplichting om iets te doen (die méér inhoudt dan een nevenverplichting), aldus het Hof. Het bepaalde in artikel 5:71 lid 2 BW, waarop Y zich nog beroept, leidt volgens het Hof niet tot een ander oordeel. De daarin geregelde verplichting om te doen, ziet specifiek op het onderhoud van het dienend erf. Van dergelijk onderhoud is in het onderhavige geval geen sprake. Gelet op het goederenrechtelijke karakter van het recht van erfdienstbaarheid acht het Hof een ruimere uitleg van de genoemde BW-bepaling niet op zijn plaats.

Tot slot

De vraag op welke wijze rechten en plichten van naburige percelen duidelijk en rechtsgeldig kunnen worden vastgelegd, is een dagelijks terugkerende. In dit geval had de erfdienstbaarheid veel ruimer moeten worden geformuleerd en moeten worden versterkt met aanvullende (ketting- en/of boete)-bedingen.

Wij adviseren u graag verder over deze – en alle andere – aspecten bij vastgoedtransacties.

Neem voor meer informatie over dit of andere vastgoedrechtelijke onderwerpen contact op met Edith Dutmer, notaris en vastgoedrecht-specialist bij Nysingh advocaten – notarissen via mailto:edith.dutmer@nysingh.nl of 026 – 357 5744.

Actueel