Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Pas op met bouwplannen die onrechtmatige hinder veroorzaken!

vrijdag 10 mei 2019

Een ontwikkelaar in het noorden van het land heeft in een binnenstedelijk gebied een opbouw gerealiseerd op een garage, om daarin studenten te huisvesten. Hij heeft een omgevingsvergunning aangevraagd en gekregen. Die vergunning is onherroepelijk geworden. De opbouw is elf meter hoog geworden. Omwonenden zijn niet opgekomen tegen de omgevingsvergunning maar toen de bouw startte, hebben zij de ontwikkelaar wel gesommeerd om de bouw te staken, omdat het bouwplan tot onrechtmatige hinder voor de omwonenden zou leiden. Ze klagen over verlies van licht, uitzicht, lawaai, ook lawaai van de huurders. Zij zijn vervolgens naar de rechter gestapt en hebben afbraak van het gebouw gevorderd. De ontwikkelaar verweert zich en wijst op het feit dat hij een omgevingsvergunning heeft en dat de omwonenden daar niet tegen op gekomen zijn. Hoe loopt dit af?

Hinder; een vergunning

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de eigenaar van een erf niet op een onrechtmatige wijze hinder mag toebrengen aan de eigenaar van een ander erf, bijvoorbeeld door het onthouden van licht en uitzicht of door andere overlast (artikel 5:37 BW). Wanneer hinder onrechtmatig wordt, hangt af van de aard, ernst en duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden.

Daarbij dient de eigenaar onder meer rekening te houden met:

  • het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend;
  • de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen.

Verder is van belang of degene die zich beklaagt over de hinder zich ter plaatse heeft gevestigd vóór dan wel ná aanvang van de hinder veroorzakende activiteiten. In dat laatste geval zal hij een zekere mate van hinder eerder hebben te dulden. Een onherroepelijke vergunning vormt geen rechtvaardiging om toch hinder te veroorzaken (Hoge Raad 21 oktober 2005, JOR 2006, 116). Voor de beoordeling van de aansprakelijkheid voor onrechtmatige hinder kunnen de aard van de vergunning en het wettelijke afwegingskader dat daaraan ten grondslag ligt, wel van belang zijn.

De beoordeling

De rechtbank is tot het oordeel gekomen (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 16 april 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:3392) dat de omgevingsvergunning geen rechtvaardiging vormt voor de hinder die uitgaat van het gebouw. Er is volgens de rechtbank sprake van een onrechtmatige ontneming van licht, bezonning en uitzicht. Volgens de rechtbank is er ook onrechtmatige geluidsoverlast door weerkaatsing van geluid, maar ook door het lawaai van de studenten. De rechtbank heeft de afbraak van het gebouw bevolen.
De ontwikkelaar is in hoger beroep gegaan. Het gerechtshof heeft zich aangesloten bij het oordeel van de rechtbank dat het gerealiseerde gebouw tot onrechtmatige hinder leidt, in de vorm van geluid, ontneming van licht en bezonning. De omstandigheid dat er een omgevingsvergunning was verleend, vormt ook volgens het gerechtshof geen verontschuldiging. Wel is het gerechtshof van oordeel dat de ontwikkelaar niet aansprakelijk is voor de overlast van de studenten. Die overlast heeft op zichzelf niets met het gebouw te maken. Het gerechtshof vindt afbraak van het gebouw te ver gaan, gezien de investering van de ontwikkelaar (€ 1 miljoen), en oordeelt dat de omwonenden genoegen moeten nemen met schadevergoeding in geld.

Het advies

Dit loopt op het nippertje (redelijk) goed af voor de ontwikkelaar: De te betalen schadevergoeding zal vermoedelijk te overzien zijn. Zou het bevel tot afbraak stand gehouden hebben, dan zou de schade enorm geweest zijn. Als u als ontwikkelaar een bouwproject wilt realiseren dat hinder oplevert voor de omgeving, doet u er goed aan om u van te voren af te vragen hoe groot die hinder is, hoe die hinder zoveel mogelijk voorkomen kan worden en welk risico u wilt lopen.

Meer informatie

Neem voor meer informatie over dit onderwerp contact op met Wim Klostermann, specialist op het gebied van contractenrecht en bouwrecht en lid van het Team Vastgoed & Bouw en van de Marktgroep Overheid; T: 088 752 00 58 | E: wim.klostermann@nysingh.nl.

Actueel