Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Recente ontwikkelingen: Inwerkingtreding Wet verbetering functioneren VvE’s & standaard bouwkundig voorbehoud in NVM koopovereenkomst woningen

donderdag 15 februari 2018

Vanaf 1 januari jl. dienen vereniging van eigenaars (hierna: VvE’s) jaarlijks een minimale reservering te doen voor het reservefonds. VvE’s zijn bevoegd om geldleningen af te sluiten, tenzij in het splitsingsreglement anders is bepaald. Bij de verkoop en overdracht van een appartementsrecht gaat de aansprakelijkheid voor deze VvE-schuld over op de nieuwe eigenaar.
Vanaf 1 februari jl. is in de NVM modelkoopovereenkomst voor woningen standaard een bouwkundig voorbehoud/keuring opgenomen.

Wet verbetering functioneren VvE’s

Het doel van de wetgever is om VvE’s betere mogelijkheden te geven tot het verrichten van onderhoud en verduurzaming van appartementsgebouwen.

Jaarlijkse reservering reservefonds

De wet verbetering functioneren VvE’s is op 1 januari jl. in werking getreden. Voor een appartementencomplex dat (deels) voor bewoning is bestemd, moet de VvE voortaan een minimale jaarlijkse reservering doen ten behoeve van het reservefonds. Een VvE heeft twee mogelijkheden voor deze reservering:

  1. de jaarlijkse minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde; of
  2. het bedrag dat de VvE heeft vastgesteld voor de uitvoering van een meerjaren onderhoudsplan.

Het reservefonds dient te worden aangehouden op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening ten name van de VvE. Appartement eigenaren kunnen dus niet volstaan met een bankgarantie of borgtocht. Er geldt overigens een overgangstermijn van drie jaar voor VvE’s die op 1 januari jl. nog geen jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds hadden.

Bevoegdheid VvE voor het aangaan van geldleningen

Een VvE is bevoegd om voor het beheer een overeenkomst van geldlening aan te gaan (art. 5:126 lid 4 BW), tenzij in het splitsingsreglement anders is bepaald. Dit geldt voor alle VvE’s ongeacht of het gaat om een gebouw dat voor bewoning bestemd is. Mede naar aanleiding hiervan is ook het KNB-model splitsingsreglement gewijzigd.

Overgang aansprakelijkheid geldlening op verkrijger en vermelding in opgave VvE bij vervreemding

Indien een VvE na 31 december 2017 een geldlening is aangegaan, geldt ingeval van overdracht van een appartementsrecht dat de aansprakelijkheid van de verkopende eigenaar ter zake deze schuld overgaat op de nieuwe eigenaar. In het kader van een transactie zal het VvE-bestuur dus voortaan zowel een opgave dienen te geven van de VvE-bijdrage en eventuele achterstanden daarin, alsook melding moeten maken van eventuele schulden van de VvE en het aandeel waarvoor verkrijger aansprakelijk wordt. De verkrijger is tegenover de VvE niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit deze opgave blijkt. Dit is zowel voor VvE’s, voor notarissen als voor kopers een belangrijk aandachtspunt.
Voor een geldlening die al op 1 januari 2018 bestond, gaat de aansprakelijkheid niet van rechtswege mee over op de verkrijger.

Kritiek

Er is op deze wet veel kritiek geuit. Zo is het de vraag of de reserveringsverplichting wel effectief is. En is de keuzeoptie met betrekking tot de jaarlijkse reservering voor het reservefonds voor het bedrag zoals vastgesteld in het meerjarenplan, nog steeds behoorlijk vrijblijvend. Dit kan natuurlijk ook een laag bedrag zijn.
Een (ander) punt van kritiek is de bevoegdheid van een VvE tot het aangaan van geldleningen. De VvE kan tegen de wil van een eigenaar in, hoge uitgaven doen en een lening aangaan, waaraan de eigenaar vervolgens dient mee te betalen. Dat was voorheen overigens niet anders. Dit is een belangrijke reden om uitdrukkelijk te bepalen dat voor VvE-uitgaven boven een x-bedrag de goedkeuring van de vergadering eigenaars nodig is. Daarnaast is het ook aan te bevelen een versterkte meerderheid en een aanwezigheidsvereiste op te nemen voor de vergadering eigenaars om te voorkomen dat een blok van eigenaren de macht grijpt. Dit kan met name spelen bij commerciële bedrijfsruimten.
Daarnaast kan er voor de VvE ook een faillissementsrisico ontstaan indien meerdere eigenaren niet betalen. De rente- en aflossingsverplichtingen richting de financier lopen immers gewoon door.
Het is nog maar de vraag in hoeverre banken in de praktijk bereid zijn om leningen aan VvE’s te verschaffen.

Standaard bouwkundig voorbehoud in modelkoopovereenkomst woning

Vanaf 1 februari jl. staat er standaard in de model koopovereenkomst voor een woning een bouwkundig voorbehoud. De tekst daarvan is enigszins vergelijkbaar met het financieringsvoorbehoud. Deze tekst moet worden doorgestreept als de verkoper een bouwkundige keuring niet toestaat of als de koper hiervan afziet. Met dit bouwkundig voorbehoud kan de koop worden ontbonden als na het bouwkundig onderzoek blijkt dat de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een x-bedrag te boven gaan of als aanvullend specialistisch onderzoek wordt aanbevolen. Hiermee wordt de huidige praktijk geformaliseerd en geprobeerd om kopers te beschermen.
Kopers moeten zich echter wel realiseren dat een bouwkundige keuring op zich geen garantie is voor het afwezig zijn van gebreken. Vaak gaat het om een visuele inspectie, waarbij geen zaken worden opgetild, etc. Het is aan te raden om afspraken te maken over de omvang van de keuring met de bouwkundig adviseur en, in verband met de toegang, met de verkoper.

Meer informatie

Neem voor meer informatie over dit of andere ondernemingsrechtelijke onderwerpen contact op met Marjolein Vels, kandidaat-notaris, E: marjolein.vels@nysingh.nl| T: 055 527 12 40.

Actueel