Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Verkoop van grond door de overheid, mag dat één op één?

vrijdag 12 oktober 2018

Rechtbank Midden-Nederland 14 maart 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:1116
De overheid heeft regelmatig schaarse goederen in de aanbieding, dat wil zeggen goederen waarvoor de vraag het aanbod verre overtreft. Dit verschijnsel doet zich voor in het publiekrecht. Denk aan subsidies, vergunningen voor speelautomaten, coffeeshops en dergelijke . In de bestuursrechtelijke jurisprudentie geldt inmiddels de rechtsopvatting dat bestuursorganen bij het verdelen van zogenoemde schaarse vergunningen potentiële gegadigden de mogelijkheid moeten bieden om naar de beschikbare vergunningen mee te dingen. Daarbij moeten zij een “passende mate van openbaarheid” garanderen.
Zie hiertoe de breed onderschreven conclusie van staatsraad AG Widdershoven d.d. 25 mei 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1421).

Het beginsel van gelijke behandeling bij uitgifte van grond

In privaatrechtelijke verhoudingen heeft dit beginsel van gelijke behandeling een plek gekregen in het aanbestedingsrecht en het staatsteunrecht. Er is nog geen vaste jurisprudentie over de vraag of de overheid dit beginsel van gelijke behandeling ook moet toepassen wanneer de overheid optreedt bij uitgifte van grond, bijvoorbeeld in het kader van:

  • verkoop van bouwgrond;
  • verkoop van bedrijventerrein;
  • verpachting van agrarische gronden.

In 2013 is hierover al een proefschrift verschenen van de hand van mr Heinsbroek, die deze vragen bevestigend beantwoordt. Recentelijk heeft de rechtbank Midden Nederland een vonnis gewezen over deze materie. Het ging in deze zaak om de uitgifte van grond voor een benzineverkooppunt. De rechtbank oordeelde daarover als volgt:

De rechtbank overweegt dat voor de gemeente in beginsel contractsvrijheid geldt, wanneer zij, zoals hier, als grondeigenaar aan een derde partij een privaatrechtelijk aanbod doet tot koop van die grond. Dat neemt niet weg dat zij op grond van artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek (BW) en vaste rechtspraak als publiekrechtelijke rechtspersoon de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht in acht dient te nemen, waaronder het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel.

Maar stel nu dat de onderhandelingen mislukken en de gemeente gaat onderhandelen met een volgende gegadigde. Mag de gemeente dan andere voorwaarden stellen? De gemeente verkocht namelijk de grond voor een veel lagere prijs aan de tweede gegadigde dan de prijs die zij van de eerste gegadigde had gevraagd. Had de gemeente eerst terug moeten gaan met die lagere prijs naar de eerste gegadigde? De rechtbank toetst aan het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel en oordeelt als volgt:

  • Het zorgvuldigheidsbeginsel strekt niet zo ver dat de gemeente gehouden was om in de onderhandeling met de tweede gegadigde de commerciële belangen van de eerste mee te wegen, ook niet indien de voorwaarden waaronder de gemeente de grond wilde verkopen, al dan niet door veranderde (markt)omstandigheden, voor een potentiële koper inmiddels gunstiger waren geworden. De omstandigheid dat de gemeente wist dat de eerste gegadigde nog steeds belangstelling had, maakt dat niet anders.
  • Er is geen strijd met het gelijkheidsbeginsel. Een openbare verkoopprocedure was niet vereist. Op de gemeente rustte dan ook niet zonder meer de verplichting om door het stellen van dezelfde voorwaarden een gelijk speelveld voor deelnemende partijen te creëren, nu zij niet gelijktijdig met verschillende partijen in gesprek was.

Advies

Er loopt nog een hoger beroep. Het zou dus kunnen zijn dat de zaak nog een andere wending krijgt. Het is in ieder geval aan te bevelen voor de overheid om zich bij gronduitgifte uitdrukkelijk de vraag te stellen of toch niet het beste een openbare procedure kan worden gevoerd.

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Wim Klostermann, E: wim.klostermann@nysingh.nl | T: 038 425 92 49 | M: 06 51 59 73 10.

Actueel