Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Wees bedacht op de bedenktijd

woensdag 28 juni 2017

De particuliere koper van een woning geniet bijzondere bescherming. Die bescherming bestaat er uit dat de koopovereenkomst schriftelijk moet worden aangegaan. Daarnaast heeft de particuliere koper een bedenktijd van (ten minste) drie dagen. Daarmee wordt de particuliere koper beschermd tegen een onverhoedse aankoop en kan hij de bedenktijd gebruiken om het getekende schriftelijke stuk te laten beoordelen door een adviseur.

We zien het in de praktijk nog wel eens mis gaan met de naleving van deze regels. In het bijzonder de verkoper loopt daardoor onnodige risico’s. Hieronder wordt daarom kort ingegaan op enkele aandachtspunten en op de mogelijke gevolgen van het niet volledig naleven van deze twee voorschriften.

Schriftelijk aangaan van de koop

Dat de koop schriftelijk moet worden aangegaan, houdt in dat de koop in een onderhandse akte moet worden opgenomen. Het moet gaan om één akte; niet om twee op elkaar aansluitende stukken of om een brief- of mailwisseling. Verkoper en koper moeten hun handtekening plaatsen op hetzelfde stuk. In praktijk zien we nogal eens gebeuren dat ieder van partijen een eigen exemplaar tekent en/of dat het door één van partijen getekend stuk wordt gescand en per mail naar de andere partij wordt gezonden, die vervolgens zijn handtekening op deze kopie zet.
Daarmee is niet voldaan aan de eis dat de koop schriftelijk moet worden aangegaan.

Wordt de koop niet schriftelijk aangegaan, dan komt de koop niet tot stand. De verkoper kan de koper dan niet om nakoming van de koop vragen (en andersom ook niet) en levering van de woning kan niet plaatsvinden (althans niet zonder aanvullende maatregelen).

Bedenktijd

Gedurende een bedenktijd van drie dagen (waarvan ten minste twee dagen geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag mogen zijn) heeft een koper het recht de koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd gaat in op de dag nadat aan de koper een exemplaar of afschrift van de getekende koopakte ter hand is gesteld. Het is van belang dat goed vast ligt wanneer dit moment is ingetreden, zodat ook helder is tot wanneer de koper mag ontbinden. Om die reden wordt vaak aan kopers gevraagd om te tekenen voor ontvangst van de koopakte. Dat is op zich zelf verstandig. Geregeld zien wij echter ontvangstbevestigingen die door de koper zijn getekend vóórdat de verkoper de koopakte heeft getekend. Die ontvangstbevestiging kan dan dus niet de juiste gang van zaken weergeven. Dat wil natuurlijk niet zeggen dat de koper de door beide partijen getekende koopakte later niet alsnog heeft ontvangen, maar een bewijsstuk is er niet. Indien de koper zich op een later moment alsnog op de bedenktijd beroept, zal de verkoper moeten aantonen dat de koper wel degelijk een exemplaar heeft ontvangen. Lukt dat niet, dan loopt de verkoper het risico dat de koper de koop alsnog ontbindt, ook al is de koop al veel eerder aangegaan.

De wettekst vermeldt dat de koper een exemplaar of afschrift van de koopakte moet ontvangen. Vaak wordt echter aan koper een kopie toegezonden. Strikt genomen is dat niet hetzelfde. Mij is geen rechtspraak bekend waarin het om die reden mis ging, maar toch is het verstandiger om de koopakte in (minimaal) tweevoud te tekenen, zodat zowel verkoper als koper een origineel exemplaar kunnen ontvangen.

Tot slot

Hoewel het niet vaak echt mis gaat, is het toch verstandig om bedacht te zijn op de genoemde aandachtspunten. Het risico van de verkoper dat een koop niet tot stand komt (omdat hij niet schriftelijk is aangegaan) wordt daarmee opgeheven. En ook het risico dat de koper de koop alsnog ontbindt, kan aanzienlijk worden verkleind.

Wij adviseren u graag verder over deze – en alle andere – aspecten bij vastgoedtransacties.

Meer informatie

Neem voor meer informatie over dit of andere vastgoedrechtelijke onderwerpen contact op met Edith Dutmer, notaris en vastgoedrechtspecialist bij Nysingh advocaten – notarissen via edith.dutmer@nysingh.nl of 026 – 357 57 44.

Actueel