De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland heeft als eerste geoordeeld over de gevolgen die de coronacrisis heeft op lopende huurovereenkomsten. Daar is in de vastgoedwereld met smart op gewacht.
Op 27 mei jl. heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland als eerste geoordeeld over de gevolgen die de coronacrisis heeft op lopende huurovereenkomsten. Daar is in de vastgoedwereld met smart op gewacht.
De feiten
Inbev huurt bedrijfsruimte van de vastgoedeigenaar en verhuurt dit onder aan een horecaondernemer. Als gevolg van de maatregelen die de Nederlandse overheid tegen het Covid-19 virus heeft genomen, is deze horecaondernemer gedwongen om zijn exploitatie in het gehuurde te staken.
Inbev heeft bij de verhuurder en eigenaar van het pand aanspraak gemaakt op uitstel van betaling. De verhuurder heeft daarop gereageerd dat uitstel van betaling in strijd was met de huurovereenkomst, dat niet gebleken is dat Inbev de huur niet kon betalen en dat hij, als kleine vastgoedbelegger, voor zijn bedrijfsvoering sterk afhankelijk is van de maandelijkse inkomsten uit huurpenningen. De verhuurder heeft Inbev gesommeerd om de huur te blijven betalen. Inbev heeft dat nagelaten.
De verhuurder start een procedure waarin hij betaling van de (inmiddels) achterstallig geworden huur vordert. Inbev voert verweer en vordert (in reconventie) huurprijsvermindering ex art. 7:207 BW voor één derde deel van de huur. Met name op dit onderdeel zijn de overwegingen van de voorzieningenrechter interessant.
Corona een gebrek?
De voorzieningenrechter oordeelt namelijk dat vaststaat dat het gehuurde uitsluitend bestemd is voor het gebruik als cafébedrijf en dat de overheidsmaatregelen betekenen dat Inbev en haar onderhuurder het huurgenot missen. De voorzieningenrechter komt tot het voorlopig oordeel (een bodemrechter zal daarover definitief moeten oordelen) dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel zoals die hier aan de orde is, een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 BW. De voorzieningenrechter verwijst daarbij naar de parlementaire behandeling van artikel 7:210, waarin door de minister op vragen van de commissie voor justitie is geantwoord:
Huurprijsvermindering
De voorzieningenrechter komt vervolgens tot het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een beroep van Inbev op huurvermindering zal toewijzen. Een vermindering van één derde komt de voorzieningenrechter niet voorshands onredelijk voor.
Goed om te vermelden is dat het recht op huurprijsvermindering in de in dit geval toepasselijke versie van de algemene bepalingen ROZ, namelijk 1980, niet was uitgesloten. In recentere versies van de algemene bepalingen ROZ is het recht op huurprijsvermindering wel uitgesloten. Dat kan, omdat artikel 7:207 BW van regelend recht is.
De voorzieningenrechter komt niet toe aan de vraag of de lnbev ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden. Dat vergt immers een weging van alle omstandigheden van het geval. Op vallend genoeg laat de voorzieningenrechter zich daar desondanks over uit. Zij constateert dat het in de rede ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.
Overwinning voor de huurder?
Op eerste gezicht lijkt deze uitspraak een klinkende overwinning voor huurders van horeca. Toch moet het oordeel van de voorzieningenrechter met een korreltje zout worden genomen. Waar de voorzieningenrechter in zijn oordeel immers aan voorbij gaat, is het feit dat in het geval als hier aan de orde is helemaal geen sprake is geweest van ‘een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel’. Met de overheidsmaatregelen tegen Covid-19 zijn horecapanden niet gesloten. Enkel is daarmee bewerkstelligd dat deze panden niet meer bruikbaar waren voor het doel waarvoor Inbev en haar onderhuurder het pand wilden en waartoe zij contractueel verplicht zijn het te gebruiken: een horecaonderneming. De vraagt voor wiens risico dit komt ligt genuanceerder en zal in een bodemprocedure uitgebreider aan de orde (moeten) komen. Ik sluit overigens niet uit dat de aangehaalde parlementaire geschiedenis daarin een belangrijke rol gaat spelen. Daar wordt immers gesproken van ‘verhinderd gebruik’, zoals in gevallen als deze (wellicht) wel aan de orde is.
Verder laat de voorzieningenrechter zich niet uit over de vraag of zijn constatering dat wel eens sprake zou kunnen zijn van onvoorziene omstandigheden ook aanleiding is tot het aanpassen van de overeenkomst. Daar zou bijvoorbeeld artikel 6:258 lid 2 BW aan in de weg kunnen staan. Ook daarover zal dus in een bodemprocedure nog definitieve duidelijkheid moeten worden geschept.
Eén ding is evenwel duidelijk: de huurder staat 1-0 voor.
Dit blog werd geschreven door mr. Jonne Fluitsma. Jonne was bij Nysingh werkzaam van 2017 tot 2021.