In een recente uitspraak heeft de rechtbank Rotterdam geoordeeld dat de bepaling die verhuurder toestond de huurprijs jaarlijks te verhogen (conform CPI plus een opslag van 3%) oneerlijk was en dus vernietigd moest worden. Deze uitspraak volgt een reeks vonnissen op, van met name de rechtbank Amsterdam, waarin eveneens dergelijke bedingen als oneerlijk zijn bestempeld op basis van de Europese richtlijn over oneerlijke consumentenbedingen. Opvallend aan deze uitspraak is de twist die de rechtbank Rotterdam bij de beoordeling geeft.
Geliberaliseerde (ver)huur: vrijheid blijheid?
Bij geliberaliseerde (ver)huur kan een verhuurder de huurprijs alleen jaarlijks verhogen als dit met de huurder is afgesproken. Vóór 1 mei 2021 was er voor deze (vrije) sector in de wet echter nog geen verankering van een maximaal toegestane huurverhoging. Hoewel dit tot gevolg heeft dat huurverhogingen aan de markt worden overgelaten, betekent het niet dat elke regeling is toegestaan. Consumenten moeten worden beschermd tegen oneerlijke bepalingen, zo oordeelt de rechtbank. Het betreffende beding is volgens de rechtbank geen kernbeding, reden waarom de bepaling wordt getoetst aan richtlijn 93/13 EG inzake oneerlijke consumentbedingen (“Richtlijn”).
Bij de beantwoording van de vraag wanneer een bepaling dan oneerlijk is, geldt als één van de gezichtspunten dat de huur moet kunnen meegaan met een “redelijke verwachting van de markt”, maar niet meer dan dat. Verder wordt van verhuurders verwacht dat zij huurders voldoende informeren over de reden van en de wijze waarop de prijs kan worden gewijzigd en over het recht van huurder om de overeenkomst te kunnen opzeggen. Hoewel deze aspecten niet specifiek worden toegelicht in de zaak, betekent dit niet automatisch dat de bepaling oneerlijk is omdat algemeen bekend is dat prijzen door de jaren heen stijgen, vindt de rechtbank.
Huurverhoging conform CPI + 1% niet “per definitie” oneerlijk
De rechtbank stelt (anders dan de collega’s in Amsterdam) vast dat een huurverhoging boven het percentage van de consumentenprijsindex (“CPI”) plus een opslag van één procentpunt niet als oneerlijk hoeft te worden beschouwd, mits de verhuurder kan aantonen dat deze verhoging gerechtvaardigd was gelet op een redelijke marktinschatting. Het gaat daarbij om een redelijke inschatting van de markt op het moment van sluiten van de overeenkomst voor soortgelijke woningen in de plaats waar de woning is gelegen. Ook andere omstandigheden kunnen volgens de rechtbank een hogere wijziging rechtvaardigen. Aan welke omstandigheden dan kan worden gedacht, wordt er niet bij vermeld.
De rechtbank vervolgt dat het in beginsel niet uitmaakt of de verhuurder al dan niet daadwerkelijk gebruik maakt van de mogelijkheid om de huur te verhogen. Het gaat er immers om of de bepaling het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder verstoort, hetgeen moet worden beoordeeld naar het moment waarop partijen de overeenkomst zijn aangegaan. Het feit dat de bevoegdheid voor de verhuurder bestaat, kan al een verstoring van het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder vormen. Wél kan een structurele afwijking (van gedurende minimaal drie jaar) van wat in de huurovereenkomst is overeengekomen, impliceren dat er (stilzwijgend) een nieuwe afspraak is ontstaan tussen partijen, aldus de rechtbank. Dit kan dan tot gevolg hebben dat de (oneerlijke) huurprijswijzigingsbepaling is vervallen en dat de nieuwe afspraak (het hanteren van een lager huurverhogingspercentage) tussen partijen is gaan gelden. In dat geval moet de nieuwe afspraak worden getoetst en kan het zijn dat de oneerlijke bepaling wordt vervangen door een eerlijke bepaling. In zoverre geeft de rechtbank Rotterdam een andere draai aan de materie.
Half nietig beding = geheel nietig beding
De rechtbank oordeelt tot slot dat de huurprijswijzigingsbepaling niet kan worden gesplitst omdat er sprake is van inhoudelijk één regeling dat verdeeld is over verschillende tekstdelen: enerzijds CPI en anderzijds een daarbovenop te rekenen opslag. Het opslagpercentage staat niet los van de verhoging conform de CPI. Het gevolg hiervan is dat een oneerlijk bevonden huurprijswijzigingsbepaling dan in z’n geheel moet worden vernietigd, met als gevolg dat de aanvangshuurprijs nooit is gewijzigd. Hierbij wordt onderkend dat terug gaan naar de oorspronkelijke huurprijs grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en de markt, maar op basis van EU-richtlijnen en jurisprudentie geen andere slotsom mogelijk is om het doel van de Richtlijn te bereiken; sancties moeten afschrikwekkend zijn.
Conclusie
Met bovengenoemd vonnis wordt de in de rechtspraak uitgezette lijn over oneerlijke (huurverhogings)bedingen voortgezet, hoewel de weg naar de slotsom en mogelijke afslagen per rechtbank verschillen. Dit neemt de onduidelijkheid voor de vastgoedwereld allerminst weg; het is dan ook met belangstelling wachten op het antwoord van de Hoge Raad op de in een (tussen)vonnis van de rechtbank Amsterdam d.d. 11 januari 2024 gestelde prejudiciële vragen over dit onderwerp. Wordt dus vervolgd.
Vragen
Dit artikel is geschreven door Özlem Demirkol en Amber Veldhuis (student-stagiaire). Vragen over het bovenstaande of andere huur- en contractenrecht gerelateerde onderwerpen? Neem gerust contact op met één van onze vastgoedspecialisten.