Onlangs heeft de Hoge Raad zijn licht laten schijnen over prejudiciële vragen die een kantonrechter in Roermond hem had voorgelegd bij vonnis van 31 maart 2021 over huur en corona.
In de prejudiciële procedure zijn de volgende vragen behandeld:
- Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
- Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
- (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
- Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
Na een uitgebreide conclusie van advocaat-generaal Wissink verschaft de Hoge Raad in zijn arrest van 24 december 2021 hierover nu de nodige duidelijkheid.
Arrest relevant voor alle 290-bedrijfsruimten
De beantwoording van de vragen, zo benadrukt de Hoge Raad, is niet beperkt tot enkel horecagelegenheden, maar heeft tevens betrekking op ruimten bestemd voor detailhandel en andere ruimten bestemd voor verkoop aan het publiek (de zogeheten ‘290-bedrijfsruimten’). Het arrest is dus van belang voor (ver)huurders van alle ‘290-bedrijfsruimten’.
Coronapandemie te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid
De Hoge Raad bevestigt in zijn arrest de lijn die in lagere rechtspraak al te zien was, namelijk dat huurders van 290-bedrijfsruimten recht kunnen hebben op een huurprijsvermindering als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.
Volgens de Hoge Raad is de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek en die, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende, omstandigheid van algemene aard. Tenzij concrete aanwijzingen op het tegendeel wijzen, moet worden aangenomen dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten. Hiervoor geldt dus dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.
Voor huurovereenkomsten die ná 15 maart 2020 zijn gesloten, dient per geval te worden beoordeeld of er (nog) sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
Berekening van de tijdelijke huurkorting
De Hoge Raad merkt op dat sprake is van een verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties die noch aan de huurder noch aan de verhuurder is toe te rekenen. De financiële pijn zal tussen de huurder en verhuurder moeten worden verdeeld. De vraag hierbij is vervolgens op welke wijze de huurovereenkomst dan tijdelijk dient te worden aangepast.
Vooropgesteld dat van enige korting pas sprake is, indien de huurder kan aantonen dat hij of zij omzetverlies heeft geleden in vergelijking met eenzelfde periode voorafgaand aan de coronapandemie, dient daarnaast rekening te worden gehouden met de eventueel door de huurder ontvangen tegemoetkoming vaste lasten (TVL). Volgens de Hoge Raad ligt het voor de hand om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. De berekening dient plaats te vinden met behulp van de volgende stappen:
a) eerst wordt bepaald welk percentage van de totale vaste lasten is gemoeid met de betaling van de overeengekomen huurprijs;
b) de huurprijs wordt vervolgens verminderd met het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop huurder aanspraak kan maken;
c) de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie;
d) het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt tot slot gelijk over de verhuurder en de huurder verdeeld (50/50).
De huurkorting wordt vervolgens berekend aan de hand van de volgende methodiek:
(Overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) X percentage omzetvermindering X 50% = huurkorting.
De redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat op grond van omstandigheden van vorengenoemde verdeling wordt afgeweken.
Gedwongen sluiting door corona geen gebrek aan gehuurde
De Hoge Raad stelt tot slot vast dat de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de pandemie niet is aan te merken als een gebrek in de zin van 7:204 lid 2 BW. De Hoge Raad overweegt daartoe dat de sluiting de mogelijkheid tot exploitatie van 290-bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid weliswaar beperkt, maar dat de sluiting geen betrekking heeft op het gehuurde.
Uit de wetsgeschiedenis van betreffend artikel is niet af te leiden dat bedoeld zou zijn algemene overheidsmaatregelen (die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf) aan te merken als een gebrek. Evenmin volgt daaruit dat een huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart, aldus de Hoge Raad. Gelet op de ontkennende beantwoording van deze (eerste) prejudiciële vraag, heeft de Hoge Raad de prejudiciële vraag m.b.t. de criteria voor het vaststellen van huurprijsvermindering in geval van een gebrek onbeantwoord gelaten.
Nieuwe huurovereenkomsten?
Met dit arrest staat vast dat verplichte sluiting als gevolg van corona geen gebrek vormt als bedoeld in artikel 7:204 BW en aangenomen mag worden dat nieuwe overheidsmaatregelen in verband met Corona voor huurovereenkomsten die zijn gesloten na 15 maart 2020 niet snel als onvoorziene omstandigheden zullen worden gezien. Dit betekent dat partijen er bij te sluiten huurovereenkomsten goed aan doen om deze materie uitdrukkelijk te regelen.
Vanuit het perspectief van de verhuurder dient dan (ter meerdere zekerheid) te worden bepaald dat de gevolgen van dergelijke overheidsmaatregelen voor rekening van de huurder komen. Vanuit het perspectief van de huurder zou ervoor kunnen worden gekozen om overeen te komen dat in dergelijke gevallen de huurprijs wordt aangepast op de wijze, zoals door De Hoge Raad in rov. 3.3.4 van dit arrest is voorgeschreven.
Contact
Heeft u vragen over de gevolgen van het arrest van de Hoge Raad voor de situatie van uw organisatie? Neem gerust contact op met Frank van Beek of Sander van Luijk of één van onze andere huurrechtspecialisten.