In erfpachtvoorwaarden kan worden bepaald dat voor een overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de grondeigenaar nodig is.

Grondeigenaren bedingen deze voorwaarde vaak om invloed te kunnen uitoefenen op de persoon van de opvolgende erfpachter. De grondeigenaar mag aan zijn toestemming voorwaarden verbinden. Indien de grondeigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert, zich niet verklaart of onredelijke voorwaarden aan zijn toestemming verbindt, kan de rechter vervangende toestemming verlenen.

Canonverhoging

Voorwaarde canonherziening

Op 11 februari 2020 heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geoordeeld over de toelaatbaarheid van de door een grondeigenaar verbonden voorwaarde van canonherziening aan het verlenen van toestemming voor overdracht.

 

In de onderhavige zaak heeft een stichting diverse eeuwigdurende erfpachtrechten verleend. De canon kan op grond van de erfpachtvoorwaarden eens in de 5 jaar in overleg met de erfpachter worden herzien als de (eigenaars)lasten de baten overstijgen. De erfpachtvoorwaarden voorzien niet in een mogelijkheid de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. In de erfpachtvoorwaarden is bepaald dat de erfpachters toestemming van de stichting nodig hebben voor een overdracht van het erfpachtrecht. De stichting wil aan deze goedkeuring een canonverhoging en indexeringsclausule verbinden.

 

De Rechtbank geeft in eerste aanleg de stichting een verbod om bij een overdracht van een erfpachtrecht een canonverhoging, anders dan opgenomen in de erfpachtvoorwaarden, als voorwaarde aan haar toestemming voor overdracht te verbinden. In hoger beroep oordeelt het Hof over de vraag of de door de stichting aan haar toestemming verbonden voorwaarde toelaatbaar is. Deze beoordeling vindt plaats aan de hand van artikel 5:91 lid 4 Burgerlijk Wetboek. Het Hof geeft aan dat de vraag beantwoord dient te worden aan de hand van de uitleg van de in de vestigingsakten opgenomen voorwaarde van toestemming voor overdracht in samenhang met de overige erfpachtvoorwaarden.

Uitleg erfpachtakte

Volgens vaste rechtspraak komt het bij de uitleg van dergelijke akten aan op de partijbedoeling, voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele akte. Het gaat hier namelijk om een goederenrechtelijke overeenkomst en derden moeten kunnen afgaan op de juistheid van hetgeen in een in de openbare registers ingeschreven akte is vermeld. Voorts stelt het Hof voorop dat het stellen van financiële voorwaarden bij het verlenen van toestemming voor overdracht niet steeds onredelijk is. Per geval zal de redelijkheid moeten worden beoordeeld.

Voorwaarde canonherziening is onredelijk

Het Hof acht het allereerst van belang dat er sprake is van eeuwigdurende erfpacht. Verder is in de vestigingsakte voormelde bepaling over de canonherziening opgenomen en is niet bepaald dat de erfpachtvoorwaarden gewijzigd kunnen worden. Het Hof is, in navolging van de Rechtbank, van mening dat hierdoor een uitputtende regeling is gegeven voor de tijdstippen waarop en de voorwaarden waaronder de canon gewijzigd kan worden. Ook onderschrijft het Hof de overweging van de Rechtbank, dat de keuze om de canon slechts onder bepaalde voorwaarden te kunnen herzien, begrijpelijk is. Dit kan een goederenrechtelijke vermogenswaarde vertegenwoordigen. Een wijziging van de canonregeling kan de koopsom immers in negatieve zin beïnvloeden. Een ander aspect in deze is dat de stichting geen winstoogmerk heeft.

 

De stichting stelt dat bij de vestiging van de erfpacht in de jaren zeventig van de vorige eeuw is uitgegaan van een te lage grondwaarde. Daardoor heeft zij aanzienlijke bedragen canon misgelopen. De stichting beoogt met de canonherziening recht te doen aan de werkelijke situatie. Volgens het Hof laat dit onverlet dat in de vestigingsaktes niet is voorzien in een wijziging van de erfpachtvoorwaarden. De erfpachters en derden (zoals potentiële kopers en hypotheekhouders) hoefden er niet op bedacht te zijn de stichting bij een overdracht een canonherziening zou willen bewerkstelligen.

 

Het Hof oordeelt dat de voorwaarde van canonherziening die de stichting als voorwaarde aan de toestemming verleent niet redelijk is. De stichting mag deze voorwaarde niet stellen.

Onvoorziene omstandigheden

De stichting heeft voorts een beroep gedaan op artikel 5:97 Burgerlijk Wetboek. Op grond van deze bepaling kunnen erfpachtvoorwaarden na verloop van 25 jaar door de rechter worden gewijzigd op grond van de redelijkheid en billijkheid. Het Hof verwerpt het beroep van de stichting op deze bepaling omdat de stichting onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn, dat ongewijzigde instandhouding van de vestigingsakte niet van de eigenaar kan worden gevergd. Het Hof merkt overigens op dat een beroep op artikel 5:97 Burgerlijk Wetboek niet kan slagen indien de stichting doelt op de omstandigheid dat de canon in de jaren zeventig van de vorige eeuw is gebaseerd op een te lage grondwaarde. Het oude Burgerlijk Wetboek kende een dergelijke bepaling niet. Op grond van het overgangsrecht kunnen de erfpachtvoorwaarden alleen worden gewijzigd indien er sprake van onvoorziene omstandigheden die zich na 1 januari 1992 hebben voorgedaan.

Meer informatie

Wilt u meer weten over erfpacht, neem dan contact op met Chantal Kolk, E: chantal.kolk@nysingh.nl | T: 088 752 02 02 | M: 06 13 94 31 00.