Toestemming voor grondgebruik? Dan geen sprake van bezit maar van houderschap. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wijst het beroep op verjaring af (ECLI:NL:GHARL:2022:3019).
Wat was het geval?
Een moeder heeft delen van haar boerderij en bijbehorende gebouwen en land verkocht aan haar zoon. Vervolgens heeft de zoon in 2017 zijn eigendom overgedragen aan derden, die daardoor de buren zijn geworden van zijn moeder.
Tussen de moeder en haar buren ontstaat discussie over wie eigenaar is van de strook grond met daarop een carport en oprit naar de woning van de moeder. De moeder start een procedure bij de rechtbank.
Oordeel rechtbank
Volgens de moeder is zij eigenaar van de strook grond omdat zij die strook nooit zou hebben overgedragen aan haar zoon. Als dat wel zo zou zijn, stelt zij zich op het standpunt dat ze door verjaring eigenaar is geworden.
De rechtbank oordeelde dat de grond wel was overgedragen aan de zoon en dat de moeder niet door verjaring eigenaar is geworden (ECLI:NL:RBGEL:2020:2252). Tegen dit oordeel is de moeder in hoger beroep gegaan. In hoger beroep deed zij wederom een beroep op eigendomsverkrijging door verjaring. Daarnaast stelde zij zich – anders dan in eerste aanleg – op het standpunt dat haar zoon de grond nooit aan de buren heeft overgedragen.
Eigendomsverkrijging door verjaring
Een bezitter van een onroerende zaak kan daarvan door verjaring eigenaar worden. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 lid 1 BW). Of iemand een goed voor zichzelf houdt, moet worden beoordeeld naar de verkeersopvatting en op grond van de uiterlijke feiten. Een bezitter moet de feitelijke macht uitoefenen met de pretentie eigenaar te zijn. Dit moet naar objectieve maatstaven beoordeeld worden. Bezit dient niet-dubbelzinnig en openbaar te zijn. ‘Niet-dubbelzinnig bezit’ is slechts aanwezig indien de bezitter zich zodanig gedraagt dat daaruit niets anders afgeleid kan worden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. Als iemand een goed houdt voor een ander is hij houder en geen bezitter.
Slechts houder, geen bezitter
Net zoals de rechtbank, oordeelt ook het hof (ECLI:NL:GHARL:2022:3019) dat de moeder geen bezitter is van de strook grond. Haar zoon heeft haar in het verleden namelijk toestemming gegeven voor de bouw en het gebruik van de carport op zijn grond. De naar voren gebrachte ‘bezitsdaden’ zoals het – niet voortdurend – afsluiten van de carport en de oprit met een hek, het aanbrengen van een huisnummer op de carport, het betalen van OZB belasting en het feit dat de elektra voor de carport uit het huis van de moeder kwam, maken dit niet anders. Door de toestemming van de zoon hoefde hij niet uit deze omstandigheden af te leiden dat zijn moeder pretendeerde eigenaar te zijn. De moeder is slechts houder van de grond.
De zoon heeft de grond verkocht
Volgens de moeder bestrijkt de koopovereenkomst tussen haar zoon en haar buren niet de strook grond onder de carport en de oprit. De buren zouden daardoor geen eigenaar zijn geworden van de betwiste strook grond.
Om te bepalen wat partijen met elkaar zijn overeengekomen komt het aan op de wederzijdse, redelijke verwachtingen. Daarbij sluit het hof aan bij de tekst van de koopovereenkomst. Daarin zijn de verkochte percelen omschreven met perceelnummer en grootte. Op één van die percelen bevindt zich de betwiste strook grond met de carport en de oprit. Zonder (de strook met) de carport en de oprit zou de omvang van het perceel anders zijn. Dat zowel de zoon als de buren er (mogelijk) van uitgingen dat de carport op een ander perceel stond, betekent niet dat de titel voor verkoop ontbreekt. Nu de leveringsakte aansluit op hetgeen in de koopovereenkomst is opgenomen is het gehele perceel, inclusief de betwiste strook grond, in eigendom overgedragen aan de buren.
Conclusie
Uit dit arrest van het hof blijkt weer duidelijk dat geen sprake is van bezit, indien toestemming is gegeven voor het gebruik van de grond.
Dat de uiterlijke feiten ter plaatse lijken te wijzen op bezit, bijvoorbeeld omdat de grond volledig is omheind met een hekwerk en daardoor ontoegankelijk is voor derden, betekent nog niet dat sprake is van bezit. De uiterlijke feiten moeten namelijk naar verkeersopvatting worden beoordeeld. Dat betekent dat als toestemming is gegeven voor het grondgebruik, de grondgebruiker gekwalificeerd moet worden als houder en niet als bezitter. In dat geval kan de grondgebruiker niet door verjaring eigenaar worden. Daarvoor is immers bezit vereist.
Meer informatie?
Wilt u meer weten over eigendomsverkrijging door verjaring? Of over het tegengaan daarvan? Neem dan contact op met Sharon Aaldering (M: 06 30 49 98 20, E: sharon.aaldering@nysingh.nl) of een andere specialist van ons team Grondzaken.