In het landelijk gebied is het gebruikelijk dat woningen in erfpacht worden uitgegeven.
Landgoedeigenaren hanteren daarbij vaak eigen algemene erfpachtvoorwaarden, die op enkele onderdelen afwijken van de bancaire richtlijn. Indien de erfpachtvoorwaarden voldoende evenwichtig zijn, zou dit een financiering niet in de weg hoeven te staan.
Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft in 2012 de ‘Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten’ gepubliceerd. In deze bancaire richtlijn wordt in het algemeen beschreven wat banken als verantwoord financierbaar achten. Gezien het karakter van een richtlijn wordt aan individuele partijen echter alle vrijheid geboden van de bancaire richtlijn af te wijken. Het uitgangspunt is dat erfpachtvoorwaarden helder moeten zijn over de lasten voor de erfpachter en de elementen die de waarde van het erfpachtrecht beïnvloeden.
Modelakte conform bancaire richtlijn
De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie en de NVB hebben een modelakte uitgifte erfpacht ontwikkeld, die gebaseerd is op de bancaire richtlijn. De meeste landgoedeigenaren hanteren echter eigen algemene erfpachtvoorwaarden en maken geen gebruik van de modelakte. In deze algemene voorwaarden worden de belangen van de grondeigenaar, de erfpachter en hypotheekhouders vaak zoveel mogelijk gewaarborgd. Op essentiële onderdelen wijken deze algemene erfpachtvoorwaarden echter af van de bancaire richtlijn.
Afwijkingen bancaire richtlijn
De eerste afwijking heeft betrekking op de duur van de erfpacht. De bancaire richtlijn gaat uit van erfpacht voor onbepaalde tijd, terwijl het op landgoederen gebruikelijk is dat erfpacht voor een bepaalde duur wordt gevestigd. De minimale duur is vaak 30 jaar, waardoor deze aansluit bij de looptijd van de meeste hypothecaire geldleningen. Ook kennen veel erfpachtvoorwaarden bepalingen met betrekking tot de duur in de situatie dat een erfpachtrecht wordt overgedragen.
De bancaire richtlijn bevat meerdere richtlijnen ten aanzien van de canonverplichting, indexering en herziening. Deze zien onder meer op een verbod op de grondwaarde en/of het canonpercentage een appreciatie- of depreciatiefactor toe te passen. Ook mag de canon niet verhoogd worden ingeval van een bestemmingswijziging. Op landgoederen komen bestemmingswijzigingen veelvuldig voor. Bijvoorbeeld een wijziging van recreatieve bewoning in permanente bewoning. Of wijziging van een woongebruik in een (mede) zakelijk gebruik. Door een bestemmingswijziging kan de waarde van de erfpacht stijgen. Een canonverhoging kan in die situaties redelijk zijn.
Veel erfpachtvoorwaarden kennen specifieke bepalingen omtrent het gebruik, de uiterlijke staat en het onderhoud van de opstallen en de omliggende grond. Het behoud van het natuurschoon en het (historische) karakter staat voorop. Indien de mogelijkheid van rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928 bestaat, bevatten erfpachtvoorwaarden vaak enkele bijzondere bepalingen.
Maatwerk
Het opstellen van evenwichtige erfpachtvoorwaarden blijft maatwerk. De door landgoedeigenaren gehanteerde voorwaarden zouden een financiering niet in de weg hoeven te staan. Ook indien de modelakte conform de bancaire richtlijn niet wordt gehanteerd, kunnen de erfpachtvoorwaarden de positie van zowel de grondeigenaar als de erfpachter als de hypotheekhouder voldoende waarborgen.