Het ter goedkeuring aan de grondkamer inzenden van een pachtovereenkomst zónder de bijbehorende aanvullende overeenkomst ter zake van een ‘entree vergoeding’ is in strijd met de wet. Het gevolg? Beide overeenkomsten zijn nietig.
Waar ging het over?
Reguliere pachtovereenkomst
Een parochie verpacht percelen bouwland op basis van een reguliere pachtovereenkomst aan de eiser in deze procedure. De overeenkomst is aangegaan op 25 november 2013 en de pachtprijs bedraagt € 4.000,- per jaar. Op 13 januari 2014 is de overeenkomst ontvangen door de grondkamer. Partijen hebben de overeenkomst aldus tijdig, namelijk binnen twee maanden na het aangaan (art. 7:321 BW) ter goedkeuring ingezonden. De grondkamer heeft de pachtovereenkomst op 14 februari 2014 goedgekeurd.
Aanvullende overeenkomst met ‘entree-vergoeding’
Los en apart van de reguliere pachtovereenkomst hebben partijen nóg een overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst is niet ingezonden aan de grondkamer. In deze overeenkomst, getiteld ‘aanvulling op pachtovereenkomst’, hebben partijen een aparte vergoeding afgesproken voor de bereidheid van de parochie tot de reguliere verpachting. Die ‘entree vergoeding’ bedraagt € 120.000,- en is door de pachter betaald.
Procedure
De pachter stelt dat de aanvullende overeenkomst in strijd is met de wet en daarmee nietig, ex artikel 7:399c BW dan wel artikel 3:40 BW. Hij maakt aanspraak op terugbetaling van de door hem ten onrechte betaalde entree-vergoeding van € 120.000,-. De pachter gaat ervan uit dat de reguliere pachtovereenkomst wel in stand blijft.
Oordeel pachtkamer
De pachtkamer van de rechtbank Limburg oordeelde bij vonnis van 3 juni 2020 (recent gepubliceerd op 2 februari 2021, ECLI:NL:RBLIM:2020:10624) dat het inzenden van de pachtovereenkomst zonder de bijbehorende aanvullende overeenkomst in strijd is met de wet. Beide overeenkomsten zijn nietig, en wel om de volgende redenen.
Aangaan van aanvullende overeenkomst is toegestaan
De pachtkamer constateert dat partijen met de aanvullende overeenkomst een zogenoemde ‘side letter’ hebben gecreëerd. Dat is op zichzelf toegestaan, evenals het maken van de afspraak tot betaling van € 120.000,-.
Incompleet inzenden is niet toegestaan
Het ter goedkeuring inzenden van uitsluitend de pachtovereenkomst, dus zonder de aanvullende overeenkomst, is echter niet toegestaan. De inhoud van die aanvullende overeenkomst bepaalt immers mede de inhoud van de goed te keuren pachtovereenkomst. In feite maakt het daarvan onderdeel uit. Zonder de aanvullende overeenkomst komt met name de totale pachtprijs van € 4.000,- per jaar in een volstrekt ander daglicht te staan, dan wanneer wel rekening gehouden wordt met de ‘entree-vergoeding’ van € 120.000,-. De grondkamer heeft hiermee geen rekening kunnen houden bij de beoordeling van de ingezonden pachtovereenkomst. Een volledige toetsing van de pachtovereenkomst door de grondkamer is daardoor verijdeld, terwijl die toetsing dwingendrechtelijk in de wet is verankerd (zie artikel 7:319 BW).
De pachtkamer oordeelt dat sprake is van een intellectuele valsheid (ex artikel 225 Wetboek van Strafrecht) dan wel een listige kunstgreep (ex artikel 326 Sr). De afspraken tussen partijen zijn strijdig met de wet en daarom nietig op grond van artikel 3:40 BW. De parochie moet de door de pachter betaalde € 120.000,- terugbetalen.
Zowel aanvullende overeenkomst als pachtovereenkomst is nietig
Volgens de pachtkamer is duidelijk dat de parochie de reguliere pachtovereenkomst niet zou hebben gesloten zonder de aanvullende overeenkomst. Bovendien is de pachter tot betaling van de in de aanvullende overeenkomst afgesproken ‘entree-vergoeding’ bereid geweest, juist om de gronden regulier te kunnen pachten. Beide overeenkomsten zijn dus onlosmakelijk met elkaar verbonden. Aldus is óók de reguliere pachtovereenkomst nietig.
Afwijzing vordering pachtverbrekingsschade
De pachter had nog voorwaardelijk – voor het geval de pachtovereenkomst nietig zou zijn of vernietigd zou worden – vergoeding van ‘pure’ pachtverbrekingsschade gevorderd. Die vordering is afgewezen. Bedoelde pachtverbrekingsschade wordt namelijk bepaald door vergelijking van twee situaties:
- de situatie waarin de pachter zou hebben verkeerd, indien het onrechtmatig handelen van de parochie (dat wil zeggen: het aanspraak maken op een ‘entree vergoeding’ en het incomplete inzenden van een reguliere pachtovereenkomst aan de grondkamer) achterwege zou zijn gebleven; en
- de huidige situatie, waarin de pachter het gebruik van de gepachte gronden kwijtraakt, door nietigheid van ook de reguliere pachtovereenkomst.
In beide gevallen zou hij geen voortgaand gebruik van de gronden hebben gehad, ófwel van begin af aan niet, aangezien er dan geen reguliere pachtovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, ófwel vanaf constatering van de nietigheid van de afspraken en de daaruit voortvloeiende noodzaak tot terugbetaling van de € 120.000,- tegenover het – inderdaad dan – moeten gaan laten liggen van de gepachte gronden.
Vragen?
Heeft u vragen over het pachtrecht? Neem dan contact op met Jessica de Roos (M: 06 51 38 50 02, E: jessica.deroos@nysingh.nl), Sharon Aaldering (E: sharon.aaldering@nysingh.nl, M: 06 30 49 98 20) of een andere specialist van ons team Grondzaken.