Welke vergoedingsregeling geldt voor oude erfpachtrechten? En maakt het uit of er ook een erfpachtafhankelijk opstalrecht is gevestigd?

Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft zich in een uitspraak van 30 juni 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:4935) over deze vragen uitgelaten.

 

De zaak heeft betrekking op een erfpachtrecht dat in 1978 voor de duur van 30 jaar met een verlengingsmogelijkheid van 10 jaar was gevestigd. In de vestigingsakte is vermeld dat het erfpachtrecht eveneens het zakelijk recht van opstal inhoudt. Ten aanzien van het einde van de erfpacht is in de akte bepaald dat de grondeigenaar de gebouwen en beplantingen die met zijn goedkeuring zijn neergezet en/of verbouwd zal overnemen tegen een door 3 deskundigen vastgestelde prijs. Voorts is bepaald dat deze vergoeding maximaal de som van f 10.000,- en de door erfpachter met goedkeuring van de grondeigenaar geïnvesteerde bedragen bedraagt.

 

In 2003 is de erfpacht verlengd. In de verlengingsakte is bepaald dat, voor zover daarvan in de akte niet is afgeweken, de erfpachtvoorwaarden ongewijzigd van kracht blijven. Uit deze akte vloeit tevens voort dat de erfpachter bij het einde van de erfpacht recht heeft op een vergoeding van de laagste van de volgende bedragen: de herbouwwaarde of de geïndexeerde som van € 275.000,- en de door de erfpachter met goedkeuring van de grondeigenaar in de opstallen geïnvesteerde bedragen.

 

De erfpacht is in 2018 geëindigd door het verstrijken van de duur. De grondeigenaar en de erfpachter verschillen van mening of de vergoeding gebaseerd moet worden op de bepalingen in de vestigingsakte/verlengingsakte of op de hogere waarde in het economisch verkeer.

Wettelijke vergoedingsregeling einde erfpachtrecht

De huidige vergoedingsregeling bij het eindigen van erfpachtrechten wijkt af van de regeling die onder het oude recht gold.

 

Artikel 773 Burgerlijk Wetboek (oud) kende de erfpachter bij het eindigen van de erfpacht geen recht op een vergoeding van de waarde van de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen toe. De grondeigenaar en de erfpachter waren echter vrij om een vergoedingsregeling overeen te komen.

 

Op 1 januari 1992 is het nieuwe Burgerlijk Wetboek in werking getreden, waarbij de vergoedingsregeling voor erfpachtrechten is gewijzigd. Het huidige artikel 5:99 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de erfpachter na het einde van de erfpacht recht heeft op een vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen een vergoeding van de waarde zijn overgenomen.

Van deze hoofdregel kan in de vestigingsakte in 4 gevallen worden afgeweken, namelijk:

  • indien de in erfpacht gegeven grond een andere bestemming heeft dan die van woningbouw;
  • indien de erfpachter de gebouwen, werken en beplantingen niet zelf heeft bekostigd;
  • indien de erfpacht is geëindigd door opzegging door de erfpachter;
  • voor zover de gebouwen, werken en beplantingen onverplicht zijn aangebracht en de erfpachter ze bij het einde van de erfpacht mag wegnemen.

 

Artikel 170 van de Overgangswet bepaalt dat artikel 5:99 Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op een erfpacht die ten tijde van het in werking treden van de wet bestaat. De wetgever vond het niet billijk dat grondeigenaren bij oude erfpachtrechten door de wetswijziging verplicht zouden worden een vergoeding te betalen, terwijl ze daar bij de vestiging van het recht geen rekening mee hadden kunnen houden.

Wettelijke vergoedingsregeling einde opstalrecht

De schakelbepaling van artikel 5:105 Burgerlijk Wetboek verklaart de huidige regeling van artikel 5:99 Burgerlijk Wetboek eveneens van toepassing op opstalrechten.
Onder het oude recht week de vergoedingsregeling van erfpacht- en opstalrechten van elkaar af. Ten aanzien van opstalrechten bepaalde artikel 762 Burgerlijk Wetboek (oud) namelijk dat de grondeigenaar in de eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen trad, onder de gehoudenis om de waarde daarvan op dat tijdstip aan de eigenaar van de opstallen te betalen.

Uitspraak Hof

De grondeigenaar stelt zich in deze zaak op het standpunt dat de vergoeding moet worden berekend op grond van de bepalingen in de vestigingsakte. De erfpacht is gevestigd voor 1992 en het overgangsrecht verklaart de vergoedingsregeling van artikel 5:99 Burgerlijk Wetboek niet van toepassing op oude erfpachtrechten. De erfpachter is echter van mening dat de vergoeding wel gebaseerd dient te worden op artikel 5:99 Burgerlijk Wetboek, namelijk via de schakelbepaling van artikel 5:105 Burgerlijk Wetboek.

 

Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat artikel 5:99 Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is door de band met artikel 5:105 Burgerlijk Wetboek. Het in de vestigingsakte vermelde recht van opstal moet worden gezien als een erfpachtafhankelijk recht van opstal. Het opstalrecht kan niet los worden gezien van het erfpachtrecht. Het strookt dan niet met de achterliggende gedachte achter artikel 170 Overgangswet om artikel 5:99 BW alsnog van toepassing te verklaren op zo’n erfpachtafhankelijk opstalrecht. In oude contracten kon immers geen rekening worden gehouden met de vergoedingsplicht van artikel 5:99 BW. De vergoeding moet worden bepaald op basis van de vestigingsakte.