Bij het einde van een erfpachtrecht onderhandelen partijen vaak over een verlenging.

Indien partijen hierover geen overeenstemming bereiken, kan de erfpacht met inachtneming van de wettelijke bepalingen worden opgezegd. In sommige gevallen kan een dergelijke opzegging wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid echter onaanvaardbaar zijn.

Erfpachtrecht loopt stilzwijgend door

Indien een recht van erfpacht voor een bepaalde tijd is gevestigd, mag de eigenaar er van uit gaan dat het recht eindigt door het verstrijken van de termijn. Het recht blijft echter stilzwijgend doorlopen wanneer de erfpachter de zaak bij het verstrijken van de termijn niet heeft ontruimd. De grondeigenaar heeft een termijn van 6 maanden om in die gevallen te doen blijken dat hij het recht als beëindigd beschouwt. Zijn de 6 maanden verstreken, dan kunnen zowel de grondeigenaar als de erfpachter de verlengde erfpacht opzeggen. Die opzegging moet geschieden bij exploit en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 1 jaar.

Voor erfpachtrechten gevestigd voor 1 januari 1992 geldt overgangsrecht.

Opzegging onaanvaardbaar?

Een rechtsgeldige opzegging van een doorlopend recht van erfpacht kan in bepaalde situaties misbruik van recht opleveren en naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De omstandigheden van het geval en de verhoudingen tussen partijen spelen daarbij een rol.

 

Het Gerechtshof Den Haag oordeelde op 18 november 2014 (ECLI:NL:GHDHA:2014:3608) over een opzegging van een doorlopend erfpachtrecht door de gemeente Den Haag, nadat partijen geen overeenstemming over een verlenging hadden bereikt. Het Hof is van mening dat op zowel de gemeente als de erfpachter een inspanningsverplichting rust om tot een verlenging te komen. Echter kan de gemeente niet worden gedwongen het erfpachtrecht te verlengen op de voorwaarden van de erfpachter, die bovendien in strijd komen met het gemeentelijke beleid en rechtsongelijkheid in de hand werken. Ook wijst het Hof naar een artikel, waarin is vermeld dat bij gebreke van overeenstemming over de nieuwe canon de erfpachter wordt geacht geen nieuwe erfpachtovereenkomst te willen afsluiten. In deze casus vormde de opzegging door de gemeente geen misbruik van recht en was van détournement de pouvoir geen sprake.

 

In een zaak die bij het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:6941) aanhangig was stond de vraag centraal of de gemeente Ede als grondeigenaar een verlengd recht van erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd. In de jaren na het verstrijken van de duur van het erfpachtrecht heeft de gemeente met de erfpachter gesproken over een voortzetting van het gebruik van de erfpachtgrond en de opstallen. Er is geen overeenstemming bereikt en de gemeente zegt de erfpacht op. De erfpachter is van mening, althans dit wordt door het Hof in de stelling van de erfpachter gelezen, dat de gemeente de erfpacht niet mocht opzeggen zonder hem een nieuwe overeenkomst aan te bieden.

 

In dit geval heeft de gemeente niet met de erfpachter afgesproken dat hij onder alle omstandigheden recht op voortzetting van de erfpachtrelatie heeft.

Zowel de Rechtbank als het Hof oordeelt dat de visie en de bedrijfsplannen van de erfpachter niet beantwoorden aan de eisen die de gemeente in redelijkheid aan het door haar gewenste bedrijfsplan mocht stellen. Het Hof verwerpt in haar uitspraak van 27 augustus 2019 het betoog van de erfpachter dat het de gemeente niet vrij zou staan het erfpachtrecht op te zeggen en dat de gemeente haar bevoegdheid in strijd met de door haar gedane toezeggingen heeft uitgeoefend althans misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid dan wel heeft gehandeld in strijd met de geschreven en ongeschreven regels van het publiekrecht en de redelijkheid en billijkheid.

Samenvattend

De opzegging van een doorlopend recht van erfpacht kan naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Op partijen kan een inspanningsverplichting rusten om tot een verlenging van de erfpacht te komen. De verhoudingen tussen de eigenaar en erfpachter en de redelijkheid van de voorstellen tot verlenging spelen hierbij een rol.