Termijn canonherziening fataal?

Deze vragen stonden centraal in een geschil dat onlangs bij de Rechtbank Midden-Nederland aanhangig was (ECLI:NL:RBMNE:2022:743).

Het geschil

Bij een akte d.d. 8 juni 2005 heeft Natuurmonumenten een perceel uitgegeven in erfpacht. De looptijd bedraagt 30 jaar. In de akte is bepaald dat bij verloop van 15 jaar, te rekenen vanaf de vestigingsdatum, voor het eerst op 8 juni 2020, de canon op verzoek van iedere partij kan worden herzien. Een verzoek tot herziening kan 6 maanden voor het verloop van de periode van 15 jaar worden ingediend.

De erfpachter verzoekt op 2 juli 2020 om een herziening. Natuurmonumenten wijst dit verzoek af omdat het te laat is gedaan. De erfpachter vordert een verklaring voor recht dat de erfpachter ook na 8 juni 2020 de bevoegdheid had een canonherziening te verzoeken. De erfpachter vraagt om een veroordeling van Natuurmonumenten mee te werken aan een herziening van de canon. Volgens de erfpachter is de canonherzieningsbepaling onduidelijk. Natuurmonumenten voert verweer en wijst de vorderingen van de erfpachter af. De termijn in de akte is volgens Natuurmonumenten fataal en Natuurmonumenten wenst strikt vast te houden aan deze termijn. Mede omdat herziening volgens de vestigingsakte vanwege het negatieve gemiddelde rendement op staatsleningen over 2019 zal leiden tot een negatieve canon, althans gebruik van de grond om niet. Natuurmonumenten wenst deze discussie te voorkomen.

Objectieve uitleg erfpachtakte

De Rechtbank overweegt in haar uitspraak van 23 februari 2022 dat bij de uitleg van de notariële akte van vestiging van het erfpachtrecht het aan komt op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Die bedoeling moet worden afgeleid uit de inhoud van de akte. Dit houdt verband met het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in de openbare registers is vermeld.

Termijn in erfpachtakte is fataal

De Rechtbank overweegt voorts dat in de herzieningsbepaling is bepaald dat het verzoek tot herziening kan worden gedaan bij verloop van 15 jaren en wel 6 maanden vóór dit verloop. Naar het oordeel van de Rechtbank hebben partijen bedoeld dat het verzoek tot herziening in ieder geval voor het verloop van 15 jaren gedaan moet worden, zodat de herziene canon per die datum kan ingaan.

De uitleg van erfpachter dat een verzoek ook na verloop van 15 jaar gedaan kan worden strookt niet met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht. De Rechtbank geeft aan dat de erfverpachter, de erfpachter en derden (zoals hypotheekhouders en potentiële kopers) belang hebben bij een kenbare en robuuste canon die slechts op de in de notariële akte opgenomen wijze en op het daarin opgenomen moment kan worden herzien. Dit in verband met de waarde die het erfpachtrecht respectievelijk de bloot eigendom vertegenwoordigt. Deze waarde kan namelijk afhankelijk zijn van canonwijzigingen.

Derden dienen er op af te kunnen gaan dat na de wisseling van een tijdvak, afgezien van eventuele indexeringen, de canon gedurende dat tijdvak niet meer kan worden gewijzigd.

Redelijkheid en billijkheid

De erfpachter voert aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij de komende 15 jaar gehouden is aan de huidige canon. De huidige canon is niet marktconform. De rechtbank gaat voorbij aan deze stelling van de erfpachter, omdat de erfpachter onvoldoende heeft onderbouwd waarom de redelijkheid en billijkheid zich verzetten tegen toepassing van de in de akte tussen partijen vastgelegde afspraken omtrent canonherziening.

Oordeel Rechtbank

De Rechtbank oordeelt dat het verzoek tot canonherziening te laat is ingediend en wijst de vorderingen van de erfpachter af.

In deze zaak heeft het Hof Arnhem – Leeuwarden in februari 2023 in hoger beroep beslist. Lees hier het blog van 15 maart 2023.