Waterschap verplicht tot redelijk aanbod heruitgifte erfpacht

Aldus het Gerechtshof Den Bosch in haar arrest van 15 maart 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:828). De vraag is vervolgens wat redelijk is.

Casus

In 1986 heeft het Waterschap een perceel duingrond in erfpacht uitgegeven voor de duur van 25 jaar. Op het perceel is een door een rechtsvoorganger van erfpachter een woning gebouwd.
In de erfpachtakte is onder meer bepaald:
‘De erfpachter moet uiterlijk vijf jaren voor het einde van de erfpacht aan het Waterschap bij aangetekende brief meedelen of hij de erfpachtovereenkomst wenst te verlengen.’

Erfpachter verzoekt tijdig om verlenging. Het Waterschap geeft, vanwege een mogelijke dijkverzwaring, daarop aan te bezien of tot heruitgifte kan worden overgegaan. Enkele jaren later deelt het Waterschap de erfpachter mee bereid te zijn een nieuwe erfpachtovereenkomst te sluiten voor 30 jaar tegen de op dat moment geldende algemene voorwaarden 2004 en onder de voorwaarde dat opnieuw wordt getaxeerd. Het Waterschap geeft opdracht tot een taxatie en doet vervolgens een voorstel aan erfpachter. Gelet op de forse canonstijging verwerpt erfpachter dit voorstel.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur en redelijkheid en billijkheid

Het Hof stelt voorop dat het beginsel van contractsvrijheid ook geldt voor erfpacht. Het is aan partijen om de inhoud van hun overeenkomst te bepalen. De rechter kan dit niet doen. Wel wordt deze vrijheid voor het Waterschap begrensd door de redelijkheid en billijkheid en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het Waterschap moet de gerechtvaardigde belangen van de erfpachter meewegen bij het doen van een aanbod.

Recht op verlenging erfpacht?

Het Hof is van mening dat uit de bewoordingen van de erfpachtakte er geen recht op verlenging voor de erfpachter is.

Hoogte nieuwe canon

Gerechtelijke deskundigen concluderen dat het in opdracht van het Waterschap opgestelde taxatierapport noch ten aanzien van de waarderingssystematiek noch ten aanzien van de zorgvuldigheid aan de regelen der kunst voldoen. Het Hof oordeelt dat het Waterschap een bepaalde mate van vrijheid heeft bij het meegeven van de uitgangspunten voor de taxatie (denk aan de duur, het doel, de geschiedenis, de bestemming/het gebruik, de beperkingen van de erfpacht en het wel of niet recht hebben op een opstalvergoeding), mits in die uitgangspunten voldoende kenbaar ook de belangen van de erfpachter zijn meegewogen.

Het Hof concludeert dat het Waterschap bij het berekenen van de nieuwe canon heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid en geen redelijk aanbod tot heruitgifte heeft gedaan.

(On)redelijke erfpachtvoorwaarden

Met het oog op het bevorderen van overeenstemming tussen partijen:

• acht het Hof het niet onredelijk dat het Waterschap wil overgaan tot een tijdelijke uitgifte van erfpacht voor 30 jaar. Immers bestaat er geen recht op verlenging voor de erfpachter, was het oude recht ook tijdelijk en vindt het Hof dit te meer redelijk omdat het Waterschap het perceel op enig moment nodig zal hebben voor de waterkering.
• is het Hof van mening dat het Waterschap voor de heruitgifte in erfpacht een marktconforme canon kan bepalen;
• is, aldus het Hof, de door het Waterschap voorgestelde toegroeiregeling bij de canonstijging redelijk;
• mag het Waterschap in beginsel de door hem vastgestelde erfpachtvoorwaarden gebruiken.

NVB Criteria

De erfpachter is van mening dat de nieuwe erfpachtvoorwaarden moeten voldoen aan de zogenaamde NVB criteria. Het Hof geeft aan dat het Waterschap gehouden is bij de heruitgifte de belangen van de erfpachter mee te wegen, waaronder het belang dat de erfpacht financierbaar is. De NVB normen vormen echter geen rechtstreekse beoordelingsmaatstaf voor het Waterschap. Dit zijn criteria van banken voor de financiering van particuliere erfpachtrechten en die zijn niet van toepassing op overheden.

Het Hof gebiedt het Waterschap medewerking te verlenen aan de heruitgifte van het erfpachtrecht voor een periode van mimimaal 30 jaar, met inachtneming van al hetgeen is overwogen in het arrest.