De Hoge Raad heeft een belangrijk arrest gewezen over de vraag wie opdraait voor de kapitaals- en onderhoudskosten van een WKO-installatie.

Verhuurder is eigenaar van appartementen in een complex bestaande uit twee woontorens. Huurders huren in het complex een appartement. Tussen verhuurder en huurders is in geschil de hoogte van de door de verhuurder berekende servicekosten en hetgeen daarin begrepen was.

 

Huurders betaalden in eerste instantie € 50 servicekosten per maand, waarin niet begrepen was de kosten voor warmte, koeling, water en de levering van dit alles via een warmte-koude-opslag-installatie (WKO-installatie). Deze kosten nam verhuurder tot 2015 voor zijn rekening.

 

Vanaf 2015 besloot de verhuurder echter om hiervoor een voorschotbedrag in rekening te brengen bij de huurders, en wel met terugwerkende kracht tot 2012. Hier waren huurders het niet mee eens, en zij stapten naar de rechter.

Vorderingen

Huurders vorderden een verklaring voor recht dat verhuurder niet gerechtigd is om de kosten van de WKO-installatie bij huurders in rekening te brengen als servicekosten, alsmede een verklaring voor recht dat huurders de bedragen die zij reeds hadden betaald, of nog zouden gaan betalen, als onverschuldigd betaald kunnen terugvorderen van verhuurder.

Oordeel hof

Nadat de rechtbank de vorderingen van de huurders had afgewezen, komt het hof tot een andersluidend oordeel. Het hof komt allereerst tot de conclusie dat een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is. Het gevolg hiervan is dat verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie op grond van art. 7:233 en 7:237 lid 2 BW niet als servicekosten naast de kale huurprijs bij huurders in rekening kan brengen.

 

Dit levert echter een tegenstrijdigheid op met de Warmtewet 2014. Deze wet geldt sinds 2014 en bood tot 2020 de verhuurder juist wel de mogelijkheid om de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie bij de verbruiker – zijnde de huurder – in rekening te brengen. Tot 2020 heeft er dus een tegenstrijdigheid bestaan. Aan de ene kant de regeling uit het BW, waaruit volgt dat de kosten die verband houden met de onroerende WKO-installatie niet bij de huurder in rekening gebracht mogen worden. Aan de andere kant de regeling uit de Warmtewet 2014, die de verhuurder deze mogelijkheid wel bied.

 

Het hof was daarom gehouden een beslissing te nemen welke van deze twee regelingen diende te prevaleren. Uiteindelijk is dit volgens het hof de regeling uit het BW, nu de Warmtewet 2014 in 2020 herzien is als gevolg waarvan de Warmtewet 2014 (in de meeste gevallen) niet meer van toepassing is op verhuurders. Het is daarom volgens het hof redelijk om deze herziening ook voor de periode tot 2020 te laten gelden.

Hoge Raad

De Hoge Raad gaat mee in het oordeel van het hof. Allereerst oordeelt de Hoge Raad dat de WKO-installatie onroerend is, waardoor de kapitaals- en onderhoudslasten volgens art. 7:233 en 7:237 lid 2 BW niet als servicekosten bij huurders in rekening gebracht worden.

 

Het hof heeft volgens de Hoge Raad vervolgens terecht geoordeeld dat deze regeling uit het BW prevaleert boven de Warmtewet 2014. Het samenstel van art. 7:233 BW en art. 7:237 BW strekt immers tot bescherming van de huurder van woonruimte en de wetgever heeft met de Warmtewet 2014 geen afbreuk willen doen aan die bescherming. Dit volgt bovendien uit de herziening van de Warmtewet 2014 in 2020. Ook voor de periode tot 2020 dient daarom de regeling uit het BW te prevaleren boven de Warmtewet 2014.

 

Tot slot merkt de Hoge Raad op dat ook Bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte de verhuurder geen ruimte biedt om de kosten van de WKO-installatie te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs. Het is voor de verhuurder op dit moment dus niet mogelijk om de kosten van de WKO-installatie in rekening te brengen bij de huurder. De Hoge Raad acht het een taak van de wetgever om voor deze leemte een oplossing te bieden.

Ontwerp-besluit servicekosten

De wetgever wil de hiervoor beschreven problematiek verhelpen, en is voornemens de verhuurder de mogelijkheid te geven om de kosten van een WKO-installatie als servicekosten bij de huurder in rekening te brengen. Met het oog daarop is op 13 juli 2018 een ontwerp-besluit tot wijziging van het Besluit servicekosten gepubliceerd voor internetconsultatie. Na afloop van die consultatie zijn echter (nog) geen nadere stappen gezet in het wetgevingsproces.

 

Meer informatie

Voor meer informatie over dit onderwerp of andere onderwerpen op het terrein van het huurrecht, kunt u contact opnemen met één van onze specialisten huurrecht.