Onteigeningsplan Unilocatie Grevenbicht-Obbicht

Deze onteigening is verzocht door de gemeente Sittard-Geleen en ziet op de realisatie van een Integraal Kindcentrum met daarin een basisschool, een peuterspeelzaal, BSO en een gymzaal. Dit wordt gecombineerd met voetbal- en tennisvelden met bijbehorende voorzieningen. Tegen het ontwerp koninklijk besluit zijn door 4 reclamanten zienswijzen naar voren gebracht.

Hoogte schadeloosstelling

De zienswijzen van een aantal reclamanten zien op de hoogte van de schadeloosstelling en het gevoerde minnelijk overleg. De aangeboden bedragen zouden te laag zijn en daarom niet leiden tot minnelijke verwerving. Ook zou de waarde van de bouwgrond te laag zijn en zal er sprake zijn van waardevermindering van het overblijvende.

De Kroon overweegt dat er voldoende pogingen zijn gedaan om de gronden minnelijk te verwerven. Er zijn meerdere gesprekken gevoerd en aanbiedingsbrieven verstuurd, waarbij zelfs de mogelijkheid tot grondruil is besproken. Dit is op grond van de Onteigeningswet geen verplichting, het uitgangspunt is immers een volledige schadeloosstelling in geld.

Voorts merkt de Kroon op dat de hoogte van de schadeloosstelling in het kader van de administratieve onteigeningsprocedure niet ter beoordeling staat.

Erfpacht

Eén van de reclamanten verzoekt om de onteigening af te wijzen, omdat een erfpachtrecht kan worden gevestigd op de gronden. De gemeente heeft dit voorstel afgewezen. De gemeente heeft volledige zeggenschap (eigendom) van de onroerende zaak nodig om het plan te kunnen realiseren. Een erfpachtconstructie is onvoldoende omdat de gemeente dan afhankelijk is van de wensen van de eigenaar. De Kroon acht een erfpachtconstructie ook in strijd met het belang van verzoeker om integraal en onbezwaard te kunnen beschikken over alle voor realisering van het bestemmingsplan benodigde percelen.

Belanghebbende?

Eén van de reclamanten vindt dat hij belanghebbend is bij het onteigeningsverzoek omdat een verzoek van hem om in het buitengebied te bouwen door de gemeente is afgewezen. De gemeente gaat ter realisering van het bestemmingsplan wel zelf bouwen in het buitengebied. Reclamant vindt dat er in dat geval sprake is van rechtsongelijkheid.

De Kroon is van mening dat reclamant geen belanghebbende is in de zin van de Awb.. Omdat reclamant geen gronden in eigendom heeft en ook geen rechten op gronden die betrokken zijn in deze procedure, kan hij niet worden aangemerkt als belanghebbende.

Onteigeningsplan Wilpsedijk-N790

Deze onteigening is verzocht door de Provincie Gelderland voor de uitvoering van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in de aanleg van een vrij liggend fietspad langs de N790/Wilpsedijk, tussen Wilp en Steenenkamer, om de verkeersveiligheid te verbeteren.

Geen afspraken met huurders

Het te onteigenen deel betreft een deel van de parkeerplaats van een tuincentrum. De eigenaar van het tuincentrum heeft een zienswijze ingediend tegen het Ontwerp Koninklijk Besluit. Reclamante stelt dat haar huurders ten onrechte niet bij de onteigening zijn betrokken, ondanks dat zij de Provincie heeft gewezen op het bestaan van deze huurders. Verzoeker heeft geen afspraken gemaakt met de huurders en ook niet met reclamante over het vrij van lasten en plichten verwerven van de onroerende zaak. Hierdoor staat volgens reclamante de noodzaak om de onroerende zaak ter onteigening aan te wijzen niet vast. Reclamante acht het niet zorgvuldig en in strijd met de algemene beginsel van behoorlijk bestuur dat de huurders niet persoonlijk zijn aangeschreven.

Een van de huurders huurt en exploiteert een bloemenwinkel in het voorste gedeelte van het tuincentrum. De andere huurt een woning bij het tuincentrum. Reclamante heeft per antwoordformulier van 15 juli 2022 verzoeker op het bestaan van de huurders geattendeerd. In mei 2023 vraagt verzoeker in het aanbod nogmaals of er rechthebbenden zijn. Reclamante wijst op het eerder ingediende antwoordformulier.

De Kroon merkt over de huurders het volgende op. Bekende belanghebbenden zijn in ieder geval degenen die worden vermeld in het Kadaster en/of degenen waarvan de verzoeker heeft aangegeven dat zij een persoonlijk en/of zakelijk recht hebben ten aanzien van de onroerende zaken. De huurders zijn niet persoonlijk aangeschreven omdat de Kroon ten tijde van de terinzagelegging niet bekend was met de huurders. Er is wel een kennisgeving gepubliceerd in het gemeenteblad van Voorst.

Wel of geen belanghebbenden?

Op de hoorzitting heeft reclamante aangevoerd dat de huurders belanghebbenden zijn bij deze onteigening omdat de parkeergelegenheid onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Verzoeker betwist dit en stelt dat uit geen van de huurovereenkomsten volgt dat de huurders gebruiksrechten op het te onteigenen gedeelte van het parkeerterrein hebben.

De Kroon overweegt dat uit de huurovereenkomsten niet kan worden afgeleid dat het parkeerterrein onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Wel moet de verhuurder volgens de overeenkomst zorgen voor de toegankelijkheid van het gehuurde. Het feit dat door de onteigening een gedeelte van het parkeerterrein niet meer beschikbaar zal zijn, maakt echter niet dat het gehuurde niet meer toegankelijk is. Gelet daarop is de Kroon van mening dat de huurders geen grondgebonden belang hebben. Als de huurders menen recht te hebben op een schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet, dan kunnen zij tussenkomen in de gerechtelijke procedure. Ook zou de deur naar schadevergoeding op basis van nadeelcompensatie of planschade wellicht openstaan voor huurders vanwege de eventuele schade die zij als gevolg van de reconstructie lijden.

Onteigeningsplan Urkersingel

Deze onteigening op verzoek van de gemeente Rotterdam ziet op de uitvoering van het bestemmingsplan Urkersingel. In de wijk Carnisse is de bouw van 123 nieuwbouwwoningen voorzien. De huidige bebouwing bestaat uit 164 kleine en verouderde portiekwoningen zonder lift en twee bedrijfspanden. De gemeente Rotterdam heeft een samenwerkingsovereenkomst gesloten met stichting Woonbron voor de realisatie van het project. Woonbron gaat het project niet zelf ontwikkelen of realiseren. Na de sloop van de huidige bebouwing zal de gemeente een aanbestedingsprocedure starten waarna het de bedoeling is dat de partij aan wie het project gegund wordt het totale project zal gaan ontwikkelen en realiseren.

Gemeente niet bevoegd?

Er is door één eigenaar een zienswijze ingediend. Exploitatiemaatschappij Krewerd B.V. is eigenaar van huurwoningen in het plangebied. Reclamante betwijfelt of de gemeente bevoegd is om te onteigenen ten behoeve van een woningbouwcorporatie en vindt dat sprake is van ‘broodroof’. Reclamante geeft aan dat zij dezelfde activiteiten verricht als Woonbron en dat het project ook grondgebonden, niet sociale huurwoningen bevat die zijn voorbehouden aan de vrije markt en niet aan Woonbron. De Kroon oordeelt dat het bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling het algemeen belang dient. De noodzaak van het plan is in de planologische procedure bepaald en het plan is onherroepelijk vastgesteld. Niet is gebleken dat de gemeente haar bevoegdheden voor een ander doel inzet dan waarvoor ze zijn gegeven. De gemeente wil nieuwe woningen realiseren om de wijk structureel te verbeteren. De beoogde vorm van uitvoering van het nieuwe bestemmingsplan kan zonder sloop van de bestaande bebouwing niet worden gerealiseerd.

Zelfrealisatie

Reclamante doet verder nog een beroep op zelfrealisatie op grond van het gelijkheidsbeginsel uit het EVRM en het Didam-arrest. Het beroep op zelfrealisatie slaagt niet, omdat reclamant geen concreet plan heeft voorgelegd aan de gemeente voor de wijze van uitvoering. Reclamante beschikt bovendien niet over alle benodigde gronden om een integrale ontwikkeling in de door de gemeente gewenste vorm van uitvoering te realiseren. Woonbron gaat het plan niet zelf realiseren; dit wordt aanbesteed. Het staat reclamante vrij om met het aanbestedingstraject mee te doen.

Schadeloosstelling

Verder voert reclamante aan dat de continuïteit en het rendement van haar bedrijf ernstig in gevaar komt door de onteigening. De woningen zouden te laag gewaardeerd worden. De Kroon ziet niet in dat onteigening tot een dergelijk gevolg leidt, nu de Onteigeningswet voorziet in een volledige schadeloosstelling. De opbouw en hoogte van de schadeloosstelling is in de administratieve procedure echter niet aan de orde.