Mag een grondeigenaar een boete vorderen van een erfpachter indien deze zonder zijn goedkeuring een hypotheekrecht op een erfpachtrecht vestigt? Hetzelfde geldt voor het in gebruik geven van grond aan een derde in het kader van een samenwerking.
Het Hof Arnhem-Leeuwarden gaat in een uitspraak van 30 augustus 2022 op deze vragen in.
Waar gaat de zaak over?
In 2007 en 2010 zijn ten behoeve van de erfpachter 2 erfpachtrechten op landbouwgronden gevestigd. In beide akten is bepaald dat het erfpachter zonder schriftelijke toestemming van grondeigenaar onder meer niet is toegestaan:
- het erfpachtgoed te verhuren, verpachten, in ondererfpacht te geven of onder welke andere titel ook aan derden in gebruik te geven dan wel het gebruik door derden toe te laten;
- het erfpachtrecht met een hypotheekrecht te bezwaren.
Indien de erfpachter deze handelingen zonder de vereiste toestemming verricht, verbeurt hij een onmiddellijk opeisbare boete.
In 2007 en 2011 vestigt de erfpachter een hypotheekrecht op de erfpachtrechten. Daarnaast werkt de erfpachter conform een bouwplan (wisselen van gewassen ten behoeve van het behoud en verbeteren van de kwaliteit van de grond) samen met een tulpenteler en worden op het erfpachtgoed ook tulpen geteeld.
Geschil
De grondeigenaar vordert een boete van de erfpachter voor het verrichten van voormelde handelingen zonder zijn goedkeuring. In eerste aanleg heeft de Rechtbank de erfpachter veroordeeld tot het betalen van een boete wegens het zonder toestemming vestigen van het hypotheekrecht. Volgens de Rechtbank was in verband met de tulpenteelt geen sprake van het in gebruik geven van het erfpachtgoed, zodat erfpachter geen boete verbeurt.
In hoger beroep voert de erfpachter twee grieven aan. De eerste grief betreft de toelaatbaarheid van het toestemmingsvereiste voor de vestiging van een hypotheekrecht met als gevolg verbeurte van een contractuele boete bij niet nakoming. De tweede grief richt zich op misbruik van bevoegdheid door de grondeigenaar en diens handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid door vast te houden aan het toestemmingsvereiste en de boete.
De grondeigenaar vordert op zijn beurt betaling van de boete wegens het in gebruik geven van de grond aan de tulpenteler. Erfpachter is van mening dat zijn samenwerking met de tulpenteler niet kwalificeert als ‘in gebruik geven’, omdat hij de zeggenschap heeft behouden.
Toestemmingsvereiste hypotheek in strijd met de wet?
Volgens de erfpachter is het toestemmingsvereiste voor de vestiging van de hypotheek in strijd met artikel 5:91 Burgerlijk Wetboek. Het Hof volgt de erfpachter hierin niet. Goederenrechtelijk heeft het ontbreken van de toestemming inderdaad geen effect op de geldigheid van de hypotheekvestiging. Echter heeft het bedongen toestemmingsvereiste wel obligatoire (verbintenisrechtelijke) werking.
Het Hof verwerpt eveneens de tweede grief van de erfpachter. Van misbruik van recht kan sprake zijn indien de grondeigenaar een bevoegdheid zou uitoefenen met geen ander doel dan erfpachter te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend. Of wanneer grondeigenaar gelet op de onevenredigheid tussen de belangen van partijen in redelijkheid niet tot uitoefening van zijn recht had kunnen komen. Van handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid kan sprake zijn wanneer het beroep van grondeigenaar op zijn contractueel recht, gelet op zijn eigen voorafgaande houding of gedraging, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
De erfpachter voert aan dat hij op grond van de wet het recht heeft een hypotheek te vestigen en hij geen kennis had van het toestemmingsvereiste. Dit is bij de notaris niet besproken. De grondeigenaar wijst er op dat beide partijen een conceptakte hebben ontvangen voordat zij naar de notaris gingen. De erfpachter erkent het concept niet te hebben doorgenomen. Het Hof ziet niet in waarom die omstandigheid aan de zijde van de grondeigenaar misbruik van bevoegdheid of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onrechtmatig handelen zou opleveren. De grondeigenaar wijst er op dat het hem van meet af aan te doen was om met een erfpachter in zee te gaan die geen financiering nodig had. Dit om te voorkomen dat hij na een gedwongen executie een nieuwe erfpachter opgedrongen zou kunnen krijgen. Het Hof is van mening dat de erfpachter zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd en verwerpt de grief.
Ingebruikgeving erfpachter zonder toestemming
Het Hof oordeelt dat de ingebruikgeving van de grond aan de tulpenteler een kwestie van uitleg van het toestemmingsbeding is. Uit de woorden van het beding blijkt dat deze een ruime strekking heeft: voor allerlei vormen van ingebruikgeving is toestemming vereist. Erfpachter heeft niet onderbouwd waarom de teeltpachtovereenkomst met de tulpenteler niet onder het toestemmingsvereiste zou vallen.
De erfpachter geeft aan dat de belangen van de grondeigenaar geenszins zijn geschaad en juist ten behoeve van de kwaliteit van de grond en een goede, zorgvuldige agrarische bedrijfsvoering de belangen van de grondeigenaar zijn bewaakt en in stand zijn gehouden. Het Hof verwerpt echter ook dit verweer. De grondeigenaar heeft geen misbruik van bevoegdheid gemaakt of gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid door het vorderen van de boete.