Het Hof Amsterdam oordeelde in haar arrest van 5 oktober 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:298) dat een gemeente misbruik van recht heeft gemaakt bij de vaststelling van een nieuwe canon.

Waar ging deze zaak over?

Een vennootschap is eigenaar van een tijdelijk erfpachtrecht. De gemeente Amsterdam is bloot eigenaar. Op grond van de toepasselijke algemene bepalingen kan de erfpachter uiterlijk 3 jaar voor het einde van de erfpacht van de gemeente een beslissing vorderen omtrent de verlenging van de erfpacht. De duur van de erfpacht verstrijkt op 15 januari 2005. De erfpachter heeft geen verlenging als hiervoor bedoeld gevorderd.

 

De erfpachter ontvangt vervolgens van de gemeente een nota voor de canon waarop is vermeld:

‘Ingangsdatum recht: 16-1-2005
Expiratiedatum recht: 15-1-2055’

 

De gemeente biedt in 2012 de erfpachter aan de tijdelijke erfpacht om te zetten in voortdurende erfpacht, onder voorwaarde van een nieuwe canon. De nieuwe canon is fors hoger dan de oude canon.

 

De erfpachter accepteert dit niet en stelt zich op het standpunt dat de erfpacht al is verlengd. De gemeente geeft daarop aan dat om administratieve redenen op de factuur een expiratiedatum van 15 januari 2055 is opgenomen, maar dat dit geen overeenkomst tot conversie is. De gemeente geeft de erfpachter de keuze om ofwel de erfpacht te converteren tegen de hogere canon ofwel de erfpacht niet om te zetten. In dat laatste geval zal de gemeente het erfpachtrecht opzeggen.

 

De erfpachter voelt zich door de dreiging van opzegging onder druk gezet. Erfpachter stelt aanzienlijke investeringen te hebben gedaan en is bang die kwijt te raken. Hij aanvaardt het aanbod van de gemeente tot conversie, echter onder het voorbehoud de redelijkheid van de canon aan de rechter voor te leggen.

 

In opdracht van de erfpachter doen 2 verschillende deskundigen onderzoek naar de redelijkheid van de canon. Beide deskundigen oordelen dat de canon te hoog is. Er zou zijn uitgegaan van een te hoge waarde van de grond en de opstallen. De gemeente weigert echter de canon aan te passen.

 

In zowel eerste aanleg als in hoger beroep beroept de erfpachter zich op een wilsgebrek, te weten misbruik van omstandigheden.

Bevestiging van de rechtshandeling?

De gemeente stelt dat het recht van de erfpachter om de overeenkomst te vernietigen is vervallen. Uit de notariële akte blijkt namelijk niet dat de erfpachter enig voorbehoud heeft gemaakt bij de omzetting van de erfpacht.

 

Het hof stelt voorop dat een bevestiging van een rechtshandeling kan worden beschouwd als de (indirecte) afstand van de bevoegdheid zich op de vernietigingsgrond te beroepen. Daarvan is echter alleen sprake indien de betrokkene doet blijken dat hij, in het besef dat hij de rechtshandeling ter zijde kan (doen) stellen, definitief aan de geldigheid van de rechtshandeling wil vasthouden. Het hof is van mening dat de erfpachter duidelijk een voorbehoud bij de acceptatie van het bod en de ondertekening van de notariële akte heeft gemaakt.

Misbruik van omstandigheden?

De erfpachter stelt in een dwangpositie te hebben verkeerd en overgeleverd te zijn geweest aan de gemeente die een machtspositie innam. Indien hij niet zou hebben meegewerkt, zou hij door de opzegging omvangrijke schade hebben geleden. Het hof stelt vast dat de erfpachter de overeenkomst onder invloed van bijzondere omstandigheden is aangegaan. Bezien zal moeten worden of de gemeente bij het sluiten van de overeenkomst van die omstandigheden misbruik heeft gemaakt. Daarvan is sprake indien de gemeente een prestatie heeft bedongen, die zij in redelijkheid niet had mogen bedingen; als het gaat om een onevenwichtigheid in de contractvoorwaarden die de erfpachter een financieel nadeel oplevert.

 

In dat kader heeft de rechtbank in eerste aanleg een deskundige om een voorlichting gevraagd, of de gemeente bij de omzetting van de erfpacht een marktconforme canon heeft bedongen. Zowel de rechtbank als het hof oordelen naar aanleiding van dit deskundigenbericht dat een afwijking van 97,5% van een marktconforme canon buitenproportioneel is. Door deze canon aan het voortbestaan van het erfpachtrecht te koppelen, heeft de gemeente misbruik van omstandigheden gemaakt.
De gemeente verwijst nog naar het beleid dat het voor de uitgifte van nieuwe erfpachtrechten heeft vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat het de gemeente in beginsel vrij staat haar eigen beleid te vormen en toe te passen. Dit laat echter onverlet dat in contractuele verhoudingen niet kan worden volstaan met een verwijzing naar dat beleid. Ook moet beoordeeld worden of toepassing van het beleid leidt tot misbruik van de machtspositie van de gemeente. Dat het gemeentelijk beleid in zijn algemeenheid voldoet aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur staat aldus het hof geheel los van de vraag of de gemeente bij het sluiten van een concrete overeenkomst misbruik van omstandigheden maakt.

 

Het hof bepaalt dat de canonbepalingen in de akte van conversie van het erfpachtrecht gewijzigd moeten worden. Aangesloten wordt bij de lagere canon die voor het tijdelijke erfpachtrecht gold.