De vraag of al dan niet sprake is van een pachtverhouding leidt regelmatig tot discussies.
Zo ook in het arrest van 9 februari 2021 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NLGHARL:2021:1225). De kwalificatievraag wordt voorafgegaan door de vraag naar welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen (uitleg van de afspraken), zo oordeelde de Hoge Raad op 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2034). Daarna volgt een oordeel over of deze rechten en verplichtingen voldoen aan alle vereisten van artikel 7:311 BW (kwalificatie van de afspraken). Voor de kwalificatie is niet van belang of partijen beoogd hebben om een pachtverhouding aan te gaan.
De overeenkomst
Wat was het geval? Een melkveehouder (A) beschikt over een hoeve met twee percelen landbouwgrond. In 2009 komt deze melkveehouder in (financiële) problemen. Een andere melkveehouder (melkveehouder B) is één van de schuldeisers van melkveehouder A en biedt hulp aan om de ontstane problemen op te lossen. Daarop wordt het vee van melkveehouder A voor een groot deel naar de bedrijfslocatie van melkveehouder B verplaatst. Daarnaast heeft melkveehouder A land ingebracht, heeft melkveehouder B de administratie voor melkveehouder A gevoerd en heeft melkveehouder B verschillende afbetalingen voor melkveehouder A verricht. Dit alles met het oog op een efficiëntere bedrijfsvoering. Daarnaast zou met de opbrengst van melk en de verkoop van koeien en aanwas inkomsten gegenereerd kunnen worden om betalingsachterstanden te voldoen.
Hoofdregel: Uitleg van de overeenkomst en kwalificatie als pacht
Eén van de vragen die voorlag is of deze overeenkomst te kwalificeren is als pacht in de zin van artikel 7:311 BW, nu de overeenkomst tevens voorziet in het in gebruik geven van grond. De standaardregel voor de beoordeling van een pachtovereenkomst volgt uit voornoemd arrest van de Hoge Raad van 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2034). Het hof vat deze rechtsregel als volgt samen:
Aan de vraag of tussen partijen een pachtovereenkomst tot stand is gekomen, gaat vooraf de vraag welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag moet worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Nadat met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – is vastgesteld (uitleg), kan worden beoordeeld of die overeenkomst de kenmerken heeft van een pachtovereenkomst (kwalificatie).
Het hof kijkt daarom allereerst naar de inhoud van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Daarna toetst het hof dit overeengekomen gebruik aan de vereisten van artikel 7:311 BW.
Gronden niet in gebruik verstrekt
Het hof oordeelt dat een overeenkomst enkel een pachtverhouding is indien gronden ‘in gebruik zijn afgestaan’ in de zin van artikel 7:311 BW. Dit veronderstelt dat de pachter een zekere vrijheid toekomt wat betreft de wijze waarop hij het gepachte exploiteert.
In dit geval was het gebruik van de gronden niet afgestaan in de zin dat het niet meer aan hem was om te bepalen op welke wijze de gronden werden gebruikt. Partijen zijn namelijk overeengekomen dat de mest van het (tijdelijk) samengevoegde vee werd uitgereden op de grond van melkveehouder A om vervolgens het gras van deze grond weer als voer te gebruiken voor het gezamenlijk vee. Daarnaast is het risico van het vee bij melkveehouder A gebleven en bleef melkveehouder A betrokken bij zijn vee door op de locatie van melkveehouder B diverse werkzaamheden te verrichten. Melkveehouder A heeft het gebruik van zijn grond dan ook niet (volledig en exclusief) afgestaan aan melkveehouder B. Dit blijkt ook uit het feit dat de onderneming van melkveehouder A is doorgezet en dat hij in de jaarlijks opgaaf heeft aangegeven dat de gronden bij hem in landbouwkundig gebruik zijn. Aan het vereiste van ‘in gebruik geven’ is aldus niet voldaan.
Geen tegenprestatie overeengekomen
Daarnaast is geen sprake van pacht nu partijen geen tegenprestatie zijn overeengekomen voor ’het gebruik van de grond. Uit het door melkveehouder B ingebrachte stuk is daarentegen eerder af te leiden dat melkveehouder A verplicht is om de betaalde schulden en kosten te vergoeden. Deze vergoeding geldt bovendien enkel indien deze kosten bij het eindigen van hun samenwerking niet uit de exploitatie van het vee van melkveehouder A en diens gronden is terugverdiend.
Melkveehouder B heeft daarnaast nog betoogd dat het saneren van de schulden en het doen van betalingen aan zijn schuldeisers als een tegenprestatie heeft te gelden. Het hof gaat niet mee in deze stelling nu melkveehouder B zelf ook schuldeiser is van melkveehouder A zodat hij in die zin zijn eigen belang diende.
Tot slot heeft melkveehouder B nog aangevoerd dat later in 2015 een grondgebruikersverklaring is gesloten waardoor een tegenprestatie zou zijn overeengekomen. Het hof oordeelt dat deze verklaring niets afdoet aan zijn oordeel aangezien het gaat om welke rechten en verplichtingen partijen tijdens die eerste overeenkomst (in 2010) zijn overeengekomen.
Geen sprake van pacht
Het hof kan dan ook niet anders dan concluderen dat in meerdere opzichten niet voldaan is aan de in artikel 7:311 BW opgenomen elementen voor pacht. De rechtbank heeft zich dan ook terecht bevoegd geacht en de zaak niet verwezen naar de pachtkamer. De overeenkomst kwalificeert niet als pacht.
Meer informatie?
Wilt u meer weten over pacht? Voor specifieke pachtvragen kunt u contact opnemen met Jessica de Roos.
Marlotte Hiddema is mede-auteur van dit artikel. Zij was bij Nysingh werkzaam van 2020 tot 2023