Voortgezet gebruik na einde van de pachtovereenkomst

In deze zaak had een pachtster enkele percelen los land geliberaliseerd gepacht tot en met 2019. Na afloop van de pachtovereenkomst bleef de pachtster het land gebruiken, zonder dat een nieuwe pachtovereenkomst werd gesloten. Wel heeft de pachtster in 2020 een factuur voor “pachtvergoeding” ontvangen en deze uiteindelijk ook voldaan.

De rechtsopvolger van de oorspronkelijke verpachter stelde zich op het standpunt dat geen sprake was van pacht, en de betaalde bedragen zijn teruggestort. De verpachter heeft de pachtkamer vervolgens verzocht om ontruiming van de percelen. De pachtkamer in Zutphen wees die vordering toe. Pachtster is vervolgens in hoger beroep gegaan.

Het oordeel van het hof

Het hof oordeelt dat ondanks het voorgezet gebruik, er toch geen nieuwe pachtovereenkomst is ontstaan. Als de pachtster iets mocht verwachten vanwege dit voortgezet gebruik, was dat een geliberaliseerde pachtovereenkomst zoals voor 2019, en geen pachtovereenkomst zonder beperking van duur. De reden was onder andere dat pachtster wist dat de verpachter de percelen aanhield om daarop op termijn woningbouw te realiseren.

Er is echter geen stilzwijgende geliberaliseerde pachtovereenkomst tot stand gekomen. De verpachter heeft in deze procedure namelijk betwist dat pachtster met een geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft willen instemmen en bovendien heeft de pachtster zelf verklaard dat geen sprake was van een geliberaliseerde pachtovereenkomst. Daarom concludeert het hof dat er geen (stilzwijgende) wilsovereenstemming over het gebruik van de percelen is geweest.

Belang voor de praktijk

Het arrest laat zien dat voortgezet gebruik na afloop van een pachtovereenkomst niet automatisch leidt tot een nieuwe (stilzwijgende) pachtovereenkomst. Daarvoor is onder andere van belang of voldoende duidelijk is dat beide partijen hebben beoogd het gebruik (tegen betaling) te laten voortduren onder vergelijkbare voorwaarden.

Verpachters dienen in ieder geval alert te zijn wanneer de feitelijke gebruiker van de grond na afloop van de pacht blijft zitten. Een passieve houding of het toestaan van betalingen zonder nadere duiding, kan onder omstandigheden leiden tot (impliciete) instemming met voortgezet gebruik. In dit geval wist de verpachter dat echter te voorkomen.

Onze aanbeveling

Om te voorkomen dat een pachtovereenkomst (al dan niet stilzwijgend) wordt verlengd of voortgezet:

• Zorg voor heldere communicatie over het eindigen van de overeenkomst;
• Stel schriftelijk vast dat het gebruik beëindigd moet worden;
• Reageer tijdig en duidelijk op (voortgezet) gebruik;
• Let op de mogelijke gevolgen van het accepteren van betalingen zonder contractuele basis.

Meer weten?

Ons kantoor staat regelmatig (vertegenwoordigers van) verpachters of pachters bij in kwesties rondom pacht, beëindiging en ontruiming. Neem bij vragen vooral contact met ons op. Wij helpen u graag.