Een zaak beperkt zich niet altijd tot één rechtsgebied. Wij dus ook niet.

Bankgarantie bij verkoop verhuurd pand

maandag 30 oktober 2017

Huurders van vastgoed zijn vaak verplicht (financiële) zekerheid te stellen aan de verhuurder. Dat kan door een waarborgsom te storten of door een bankgarantie af te laten geven. Wanneer het verhuurde pand wisselt van eigenaar, komt de vraag op of de rechten uit de bankgarantie automatisch overgaan op de nieuwe eigenaar. Rechtbank- en hof Amsterdam hebben hierover recent een uitspraak gedaan die voor zowel huurders als verhuurders interessant is.

Wat eraan voorafging

In bedoelde zaak waren huurder en verhuurder van een kantoorpand overeengekomen dat huurder ten behoeve van verhuurder een bankgarantie zou afgeven conform het – in de vastgoedpraktijk veel gebruikte – model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ). De huurder voldeed aan die verplichting. Vervolgens werd het pand overgedragen aan een nieuwe eigenaar, die daarmee verhuurder werd. Op enig moment na de overdracht werd de huurder failliet verklaard en ontstond een betalingsachterstand. De bank keerde op verzoek van de nieuwe eigenaar/verhuurder het bedrag onder de bankgarantie uit. De curator van de huurder stelde zich vervolgens op het standpunt dat de bank niet aan de nieuwe eigenaar/verhuurder had mogen uitkeren, omdat die geen rechten aan de bankgarantie kon ontlenen.

Wat zegt de rechtbank?

De bankgarantie was gesteld ten gunste van de “verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n)”. De vraag in het geschil was of de nieuwe eigenaar kwalificeert als rechtverkrijgende. In dat geval kon hij als begunstigde van de bankgarantie worden aangemerkt.
Een bankgarantie kan zeer eenvoudig “op eerste afroep” worden geclaimd. Daarom is het voor een opdrachtgever (in dit geval huurder) van groot belang wie de begunstigde is van de bankgarantie (in dit geval verhuurder) en hoe betrouwbaar deze partij is. De rechtbank stelt dat vanwege dit belang een bankgarantie in hoofdregel niet automatisch mee overgaat als nevenrecht.

Dit belang speelt volgens de rechtbank niet indien de bankgarantie, zoals hier, niet zozeer is verstrekt met het oog op de persoon van de begunstigde, maar veeleer met het oog op diens hoedanigheid. De rechtbank oordeelt dat in dit geval met de verstrekte garantie is beoogd zekerheid te stellen ten behoeve van de verhuurder als zodanig. De nieuwe eigenaar heeft daarmee de bankgarantie op terechte gronden ingeroepen. (Rechtbank Amsterdam 3 september 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:6153)

Wat zegt het hof?

Het hof bekrachtigt het oordeel van de rechtbank. Daarbij overweegt het hof dat de bankgarantie ten gunste strekt van de (rechts)persoon die verhuurder is of zal worden. In die overweging wordt meegenomen dat commercieel vastgoed veelvuldig van eigenaar wisselt. De gedachte dat de bankgarantie ook is gesteld ten behoeve van opvolgende verhuurders past volgens het hof om die reden bij de functie die de bankgarantie vervult bij commerciële verhuur. (Gerechtshof Amsterdam, 16 mei 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1870)

Lessen voor de praktijk

Bij verkoop van een verhuurd pand is het voor zowel de koper als de huurder belangrijk goed op te letten of de door de huurder verstrekte zekerheden (waarborgsom en/of bankgarantie) automatisch ten gunste komen van de koper/nieuwe eigenaar. Bestaat daarover (enige) onzekerheid, zorg dan dat deze zekerheden worden overgedragen door de verkoper/voormalige eigenaar. Dat kan door zorgvuldige formulering van het koopcontract en een juiste uitvoering daarvan bij de levering. Daarbij helpen wij u graag.

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Edith Dutmer, E: edith.dutmer@nysingh.nl | T: 026 357 57 44 | M: 06 51 22 23 30 of Gwen Achterstraat, E: gwen.achterstraat@nysingh.nl | T: 026 357 57 49| M: 06 13 05 91 78

Actueel