Wanneer een huurder failliet gaat, willen veel verhuurders het liefst zo snel mogelijk verder: de huur beëindigen, het pand leeg en een nieuwe huurder erin. Het recente arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2025:5443) laat echter zien dat de opzegging een groot, vaak onderschat risico kan opleveren wanneer er bodemzaken worden meeverhuurd.
Bodemzaken
Bodemzaken zijn roerende zaken (niet zijnde voorraad) die zich bevinden op de “bodem van de belastingplichtige”. Die bodem hoeft niet in eigendom van de belastingplichtige te zijn. In faillissement kan dat dus gaan om zaken die aanwezig zijn in het door de failliete onderneming gehuurde bedrijfspand. Denk aan machines, inventaris of apparatuur die de huurder bezit of gebruikt.
Het bodemvoorrecht van de Belastingdienst
De Belastingdienst heeft een bijzonder verhaalsrecht op deze goederen zolang die op de bodem van de failliet aanwezig zijn en de failliet de reële eigenaar is. De fiscus kan zich er dus op verhalen, ook wanneer een derde juridisch de eigenaar is.
Reëel of economisch eigenaar is degene die feitelijk over de zaak beschikt, hem gebruikt of exploiteert. Juridisch eigenaar kan een andere partij zijn, zoals in het geval van een machine die wordt geleased of gehuurd.
De verhuurder van een pand kan ook zo’n derde zijn, op het moment dat naast de bedrijfsruimte ook bodemzaken bij de huur zijn inbegrepen.
De meldingsplicht en beschikking executiewaarde
Een derde met een recht ten aanzien van een bodemzaak, zoals een verhuurder, leasemaatschappij of een pandhouder, heeft een meldingsplicht tegenover de Belastingdienst wanneer hij voornemens is:
- zijn rechten op die bodemzaak uit te oefenen, of
- een andere handeling te verrichten waardoor de zaak geen bodemzaak meer is.
Wanneer bodemzaken worden weggehaald, verkocht of niet langer onder de bodemregeling vallen vóórdat de Belastingdienst kan invorderen, mag de fiscus een beschikking executiewaarde van de bodemzaak opleggen. De executiewaarde kan vervolgens op de verhuurder of een andere betrokkene worden verhaald.
In plaats van het weghalen van de zaak van de bodem van failliet, kan ook de bodem onder de zaak uit worden gehaald. Dat is het geval als de huurovereenkomst van de failliet eindigt, waardoor het huurpand niet meer als de bodem van de failliet heeft te gelden.
Wat speelde er in deze zaak
In het gehuurde pand stonden machines van de failliete huurder. Tussen de verhuurder en de failliet bestond naast de huur van het pand ook een huurkoopovereenkomst ten aanzien van machines. Die machines waren nog niet afbetaald en dus was de verhuurder nog juridisch eigenaar. De failliet was fiscaal gezien echter reëel eigenaar.
De curator stuurt de verhuurder een brief waarin hij de huur opzegt tegen de kortst mogelijke termijn. Omdat de huurovereenkomst geen tussentijdse opzegmogelijkheid kende, gold de opzegtermijn uit de Faillissementswet: 3 maanden.
De verhuurder wilde het pand echter eerder vrij hebben en stuurt de curator een brief dat de huur al 3 dagen na de opzegging door de curator eindigt.
Met het einde van de huurovereenkomst, staan de machines niet meer op de bodem van de failliet, maar op de bodem van de verhuurder. Daardoor kan de Belastingdienst zich niet meer op de machines verhalen voor de schulden van de failliet. Omdat de machines juridisch eigendom zijn van de verhuurder, vallen de machines ook niet in de faillissementsboedel. De verhuurder heeft de machines dus weer helemaal tot zijn beschikking.
Het gevolg: het bericht van de verhuurder waarin hij de opzegtermijn verkort naar 3 dagen, wordt door de Belastingdienst gezien als een handeling waarvan een melding gedaan had moeten worden. De verhuurder moet de executiewaarde aan de Belastingdienst vergoeden.
De lessen voor de verhuurder bij faillissement van de huurder
- Opzeggen of instemmen met een einddatum door verhuurder kan worden gezien als een fiscaal relevante handeling. Het zal afhangen van de bepalingen in de huurovereenkomst en de feitelijke omstandigheden of dat het geval is.
- Zijn er bodemzaken van de verhuurder aanwezig in het gehuurde? Dan geldt een meldingsplicht bij het (eerder) beëindigen door de verhuurder.
Het kán een keuze zijn om bewust niet aan de meldingsplicht te voldoen, bijvoorbeeld omdat de verhuurder al een koper heeft waarvan hij zeker weet dat die substantieel meer betaalt dan de executiewaarde die vervolgens aan de Belastingdienst moet worden afgestaan.
Verhuurt u een pand inclusief bodemzaken en wordt u geconfronteerd met het faillissement van de huurder? Neem dan zo snel mogelijk contact op met het team insolventierecht voor snel en praktisch advies.
