De achtergrond

Stichting Portaal verhuurde een woning aan de moeder van twee bij de moeder inwonende kinderen. Nadat de moeder was overleden, waren Portaal en de kinderen overeengekomen dat de kinderen nog enige tijd in de woning konden wonen en wel totdat zij vervangende woonruimte zouden hebben gevonden. De kinderen weigerden de woning te verlaten en stelden zich op het standpunt dat er sprake was van een huurovereenkomst, waardoor zij huurbescherming genoten.

Kwalificatie van de overeenkomst

In art. 7:201 lid 1 BW zijn de wettelijke eisen van huur omschreven. Dit artikel omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verplicht om aan de huurder een zaak, of een deel daarvan, in gebruik te geven en de huurder zich verplicht hiervoor een tegenprestatie te leveren.De Hoge Raad overwoog dat voor de beantwoording van de vraag, of een overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt, eerst moet worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Nadat de inhoud van de overeenkomst – dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen – is vastgesteld (uitleg), dan moet worden beoordeeld of die overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst (kwalificatie).

Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor deze kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen (Inscharing-arrest). Echter, in uitzonderingsgevallen kan het zo zijn dat – hoewel een overeenkomst voldoet aan de wettelijke omschrijving van huur – een overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt (Timeshare-arrest). Dit wordt ook wel de “alsgeheeltoets” genoemd.

Het gaat nadrukkelijk om een uitzondering. Bij de beoordeling of een dergelijke uitzondering zich voordoet, is o.a. van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie, anders dan als huurovereenkomst, zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte. Kortom, uit dit arrest kan nadrukkelijk niet de conclusie worden getrokken dat een huurder per definitie geen huurbescherming geniet wanneer een vaststellingsovereenkomst wordt gesloten na het einde van de huurovereenkomst.

Betekenis voor zorginstellingen: tijdelijke bewoning partner na overlijden cliënt

Wij zijn meermaals gevraagd of dit arrest handvatten biedt voor zorginstellingen die een inwonende partner van een overleden zorgcliënt nog tijdelijk huisvesting willen bieden. Het gaat om de gevallen waarin sprake is van een gemengde overeenkomst, waarbij de zorgcliënt zowel een overeenkomst voor zorg als een huurovereenkomst heeft gesloten en waarin het zorgelement overheerst.[1] Wij menen dat het arrest van de Hoge Raad in beperkte gevallen uitkomst biedt.

De vraag die namelijk voorligt, is of de overeenkomst tussen de zorginstelling en de achterblijvende partner op grond van de “alsgeheeltoets” niet als huurovereenkomst dient te worden aangemerkt. Dit is niet per definitie het geval. Het zal van de omstandigheden van het geval afhangen of die overeenkomst kan worden gekwalificeerd als anders dan een huurovereenkomst, waardoor de achterblijvende partner geen huurbescherming geniet. Dit brengt mee dat het sluiten van een vaststellingsovereenkomst (nog steeds) niet zonder risico is.

Praktische aanbeveling

Gelet op het voorgaande adviseren wij huisvestingsmanagers en juridische adviseurs in de zorg uit te kijken met het sluiten van een vaststellingsovereenkomst met de partner van een overleden zorgcliënt. Het is van belang dat zeer zorgvuldig wordt geformuleerd wat partijen hebben willen regelen én voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen.

In het algemeen adviseren wij om zeer terughoudend om te gaan met het sluiten van een overeenkomst met de achterblijvende partner. Dit om te voorkomen dat er (eventueel) afbreuk wordt gedaan aan het overheersende karakter van de gemengde zorgovereenkomst.

Mocht er behoefte zijn aan het maken van afspraken met de achterblijvende partner van de zorgcliënt, dan geven wij in overweging mee om een huurovereenkomst te sluiten naar zijn aard van korte duur, als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW, of om een bruikleenovereenkomst te sluiten. In het laatste geval is er geen sprake van een tegenprestatie en is er geen sprake van huur. Ook in voornoemde gevallen blijft het van belang om afspraken goed vast te leggen en blijft het advies om slechts zeer kortdurende overeenkomsten aan te gaan. Uiteraard helpen wij jullie hier graag bij.

[1] Het gaat dus niet om de situatie waar sprake is van verblijf als bedoeld in art. 3.1.1 lid 1 sub a Wlz. Een achterblijvende echtgenoot heeft op grond van art. 3.1.2. Wlz recht op behoud van het verblijf in de instelling.