In het arrest van 26 mei 2026 (ECLI:NL:GHARL:2026:3333) heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de gemeente Doesburg verboden uitvoering te geven aan een concept-koopovereenkomst omdat sprake zou zijn van voorgenomen staatssteun. De gemeente heeft een onderneming terecht als enige serieuze gegadigde aangemerkt, maar het hof grijpt toch in vanwege een onvoldoende onderbouwde – en mogelijk niet marktconforme – grondprijs.
De achtergrond
De gemeente Doesburg werkt al geruime tijd aan de herontwikkeling van het centrum van Beinum. Een belangrijk onderdeel daarvan is de verplaatsing en uitbreiding van de bestaande supermarkt, die eigendom is van Ekoma. Om de gewenste woningbouw op de huidige supermarktlocatie mogelijk te maken, is een grondruil voorzien: Ekoma krijgt een nieuwe locatie van de gemeente, terwijl de gemeente de bestaande supermarktlocatie verwerft.
In het kader van het Didam-arrest publiceert de gemeente haar voornemen en motiveert zij dat Ekoma de enige serieuze gegadigde is, met name vanwege diens grondpositie in het plangebied. Becedo – eveneens actief in vastgoedontwikkeling – verzet zich tegen deze gang van zaken. Volgens haar had de gemeente een selectieprocedure moeten organiseren en is bovendien sprake van verboden staatssteun, omdat de grond tegen een te lage prijs wordt overgedragen.
Vonnis in eerste aanleg
De voorzieningenrechter volgde de gemeente in grote lijnen. De herontwikkeling van het centrum valt binnen de beleidsvrijheid van de gemeente, en die vrijheid strekt zich ook uit tot de keuze om Ekoma als enige serieuze gegadigde aan te merken, aldus de voorzieningenrechter. De grondpositie van Ekoma en de noodzaak om die te betrekken bij de planrealisatie rechtvaardigen volgens de voorzieningenrechter de keuze om geen mededingingsruimte te bieden.
Ook het staatssteunverweer van Becedo slaagde niet. Volgens de voorzieningenrechter is onvoldoende aannemelijk dat sprake is van een niet marktconforme prijs, zodat geen sprake is van een steunmaatregel in de zin van artikel 107 VWEU.
Hoger beroep: Didam
In hoger beroep blijft het oordeel over Didam in stand. Het hof bevestigt dat de gemeente, gelet op haar beleidsdoelen en de concrete omstandigheden, Ekoma als enige serieuze gegadigde heeft mogen aanmerken. Doorslaggevend is dat de herontwikkeling niet kan worden gerealiseerd zonder medewerking van Ekoma als eigenaar van een strategisch gelegen perceel. Alternatieven – zoals het realiseren van twee supermarkten of het dwingen tot verkoop – acht het hof niet reëel, mede in het licht van het vastgestelde gemeentelijke beleid.
Hoger beroep: Staatssteun
Het hof neemt een aanzienlijk kritischere houding aan ten aanzien van de vraag of de overeengekomen prijs marktconform is. Waar de voorzieningenrechter nog genoegen nam met de door de gemeente overgelegde onderbouwing, legt het hof de lat duidelijk hoger.
Centraal staat dat de koopprijs van € 1,23 miljoen niet overtuigend kan worden herleid tot de overgelegde taxaties. De gemeente heeft verschillende taxaties laten uitvoeren, maar deze sluiten niet goed op elkaar aan en gaan uit van verschillende uitgangspunten (met name wat betreft het vloeroppervlak). Het hof rekent de gemeente aan dat deze inconsistenties niet worden opgehelderd. In combinatie met het tegenrapport van Becedo – dat uitkomt op een aanzienlijk hogere waarde – acht het hof aannemelijk dat de overeengekomen prijs niet marktconform is. Daarmee is naar voorlopig oordeel van het hof sprake van een selectief economisch voordeel, en dus van staatssteun. Omdat deze steun niet is aangemeld bij de Europese Commissie en geen beroep is gedaan op een vrijstelling, is de standstill verplichting van artikel 108 lid 3 VWEU geschonden.
Gevolg: geen doorgang van de overeenkomst zonder toestemming van de Europese Commissie.
Slotbeschouwing
Dit arrest onderstreept dat Didam en staatssteun twee gescheiden, maar in de praktijk nauw verweven regimes zijn. Een gemeente die zorgvuldig handelt in het licht van Didam, kan alsnog in de problemen komen als de economische voorwaarden van de transactie onvoldoende zijn onderbouwd. Voor de praktijk betekent dit dat bij grondtransacties niet alleen de vraag moet worden gesteld of er één serieuze gegadigde is, maar ook of de overeengekomen prijs met deze gegadigde standhoudt gelet op de staatssteunregels.
Heeft u vragen over het snijvlak tussen staatssteun en Didam? Neem dan gerust contact met ons op.
