Valkuilen bij inzage in het Kadaster

Hieronder ontvangt u een korte uitleg waarom het Kadaster niet altijd up to date is en waar u in praktijk op moet letten.

Mogelijke oorzaken van onjuistheden in de Basisregistratie Kadaster (BRK)

Dat de Basisregistratie Kadaster (BRK) niet altijd de juridische werkelijkheid weergeeft, heeft diverse oorzaken:

• het Kadaster is afhankelijk van de aanlevering van stukken door derden (notarissen, deurwaarders, etc.). Indien geen gegevens worden aangeleverd, wordt de BRK niet aangepast;
• indien wel stukken worden aangeleverd, hoeft het Kadaster niet te controleren of de daarin vermelde gegevens juist zijn;
• het komt in een enkel geval voor dat het Kadaster de aangeleverde stukken niet goed ‘vertaalt’ naar de BRK.

Praktijkvoorbeelden

Waar kunt u tegenaan lopen bij raadpleging van de BRK? Zonder volledig te willen zijn, behandel ik hier enkele praktijkvoorbeelden.

Onjuiste of onvolledige vermelding rechthebbende
Op het kadastraal of hypothecair bericht kan een onjuiste rechthebbende tot een perceel of een recht vermeld staan, bijvoorbeeld:

• doordat de rechthebbende is overleden en er nog geen verklaring van erfrecht in de openbare registers is ingeschreven;
• indien de eigenaar van een perceel (die in gemeenschap van goederen is gehuwd) een verzoek tot echtscheiding heeft ingediend bij de rechter; daardoor is de huwelijksgemeenschap ontbonden en is de aanstaande ex echtgeno(o)t(e) mede-eigenaar; de in de BRK vermelde rechthebbende kan dan niet meer zelfstandig beschikken over het perceel.

Onjuistheden in de kadastrale kaart en kadastrale grootte

De kadastrale kaart geeft de kadastrale grenzen weer en die stemmen niet altijd overeen met de eigendomsgrenzen. Dat kan diverse oorzaken hebben, zoals:

• door verjaring: indien bijvoorbeeld een erfafscheiding zich (een heel stuk) naast de kadastrale grens bevindt en deze situatie doet zich gedurende lange tijd voor, dan kan de eigendomsgrens door (verkrijgende of bevrijdende) verjaring zijn gaan afwijken van de kadastrale grens;
• door onjuiste ‘aanwijzing’ van grenzen aan de landmeter: indien partijen een andere grens aanwijzen dan zij in een eerdere leveringsakte hebben bepaald (bij vergissing of omdat men zich heeft bedacht), wijkt de kadastrale grens af van de eigendomsgrens.

Indien er onjuistheden zijn bij de kadastrale grenzen, kan de vermelde oppervlakte van het perceel ook onjuist zijn. Die grootte leidt het Kadaster immers af uit de door haar vastgestelde kadastrale grenzen.

Onjuistheden bij administratieve kadastrale grenzen

Sinds het begin van 2015 kent het Kadaster een administratieve grens en een voorlopige oppervlakte toe indien een gedeeltelijk kadastraal perceel wordt overgedragen. Bij het toekennen van de administratieve grens heeft het Kadaster zich gebaseerd op de inhoud van akte(n), zo mogelijk aangevuld met gegevens van de instrumenterend notaris of betrokken partijen. Die gegevens zijn niet altijd beschikbaar. Zo kwam ik in mijn praktijk een perceel tegen dat volgens de administratieve grenzen ongeveer vierkant van vorm was, maar bij nader onderzoek bleek dat het perceel (juridisch) een heel andere vorm had. Bij het ‘lezen‘ van de kadastrale kaart waarop administratieve grenzen zijn weergegeven is dus verhoogde alertheid op zijn plaats.

Het hypothecair bericht

Op het hypothecair bericht kan een onjuiste hypotheekhouder of beslaglegger vermeld staan, bijvoorbeeld doordat de betreffende bank of instelling is gefuseerd. Ook is mogelijk dat de hypotheekhouder haar vorderingen aan een derde heeft overgedragen (waarmee ook het hypotheekrecht kan zijn overgegaan), maar daarvan geen stukken in de openbare registers zijn ingeschreven.

Tot slot

De gegevens in de Basisregistratie Kadaster en de openbare registers zijn niet altijd juist of volledig. Hierboven gaf ik enkele voorbeelden van valkuilen op dat punt. Wees bij het interpreteren van inzagen dus alert en neem contact met ons op om te laten verifiëren of de vermelde gegevens juist zijn.