Gemeenten sturen bij nieuwbouw steeds vaker op betaalbaarheid. Gemeenten kunnen dit ondersteunen met een lagere grondprijs of gunstige uitgiftevoorwaarden. Daarbij ontstaat echter het risico dat een eerste koper het voordeel binnen korte tijd kan “verzilveren” door de woning met winst door te verkopen. Een antispeculatiebeding is bedoeld om dat tegen te gaan. Het beding zorgt ervoor dat het financiële voordeel langer bij de doelgroep blijft.
Wat is een antispeculatiebeding?
In de kern gaat het om afroming van een deel van de waardestijging in de eerste jaren. In de praktijk werkt dat meestal via een winstafdrachtregeling. Verkoopt de eigenaar binnen een bepaalde termijn, dan draagt hij een percentage van de winst af aan de gemeente. Die termijn is vaak enkele jaren en het percentage loopt meestal af volgens een staffel. Zo voorkom je snelle winst, maar blijft de inbreuk op het eigendomsrecht beperk, omdat verkoop wel mogelijk blijft.
Doorleg: zonder ketting werkt het niet
Het grootste risico voor gemeenten bij het hanteren van een antispeculatiebeding zit vaak niet in de verkoop, maar in het “weglekken” van de verplichting. Als de verkoper het antispeculatiebeding niet opneemt in de nieuwe akte, is de gemeente haar grip kwijt.
Daarom is het doorleggen van het beding essentieel. Dat kan via een kettingbeding in de leveringsakte met daaraan gekoppeld een contractuele boete die wordt opgelegd bij niet-doorleggen. De verplichting tot het opnemen van dit kettingbeding kan reeds in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar worden opgenomen.
Hoe bepaal je de winst?
Een terugkerende discussie gaat over de vraag wat precies “winst” is. Is het simpelweg verkoopprijs minus oorspronkelijke koopsom? En wat doe je met kosten koper, makelaarskosten en investeringen in verbetering van de woning? Het is zaak om dit zo concreet mogelijk in het antispeculatiebeding vast te leggen. Een praktische aanpak is om vooraf een duidelijke definitie op te nemen en bij verbouwingen te werken met een objectieve waarderingsmethode, bijvoorbeeld via taxatie of een afgesproken verrekenlijst.
Financierbaarheid en hypotheekrenteaftrek: let op de 10-jaarslijn
Een regeling met 100% winstafdracht in de eerste jaren klinkt effectief, maar dit kan voor de koper een fiscaal probleem meebrengen. Voor de eigenwoningregeling geldt in beginsel dat de koper een substantieel belang bij de waardeverandering van diens woning moet houden. Een antispeculatieregeling kan dat belang tijdelijk beperken. Onder omstandigheden kan de eigenwoningregeling tóch van toepassing blijven, mits het belang van de gemeente op een juiste wijze wordt afgebouwd.
Voor gemeentelijke juristen betekent dit: stem de staffel niet alleen af op het beleidsdoel, maar ook op bankability en fiscale randvoorwaarden. Anders bereik je mogelijk de doelgroep niet, omdat financiering kan vastlopen.
Conclusie en aanbevelingen
Het antispeculatiebeding is een effectief instrument om gemeentelijke kortingen en betaalbaarheidsdoelen te beschermen. Het werkt vooral goed als de winstafdracht helder is, de doorleg juridisch stevig is geregeld en de uitvoering praktisch is ingericht.
Zorg daarom voor een scherpe winstdefinitie, een meld- en informatieplicht, een proportionele boete voor nalevings- en doorlegproblemen en een duidelijke ontheffingsregeling. Zo vergroot je de kans dat de woningen daadwerkelijk betaalbaar blijven voor de doelgroep waarvoor ze bedoeld zijn.
