Voor een aannemer lijkt dit geen spannende vraag (werk is werk), maar voor huurders en verhuurders van vastgoed kan het goede antwoord op de vraag wel degelijk van belang zijn.
Onderhoud
Een verhuurder van een gebouw is wettelijk verplicht om dat gebouw in goede staat van onderhoud te houden. Niet het kleine, dagelijks onderhoud (dat is voor de huurder), maar wel het constructief onderhoud aan gevels, daken en installaties. Tegenover die verplichting staat dan weer de verplichting van de huurder om de uitvoering van die onderhoudswerkzaamheden, als deze niet kunnen worden uitgesteld tot het einde van de huur, toe te staan. De verhuurder hoeft daar geen vergoeding voor te betalen aan de huurder. Ook niet als de werkzaamheden zo ingrijpend zijn dat de huurder tijdelijk geen gebruik kan maken van het gehuurde.
Renovatie
Bij renovatie is dat anders. Als uitgangspunt geldt dan, dat de huurder alleen hoeft mee te werken als de verhuurder een “redelijk voorstel” doet. Zo’n voorstel zal ook moeten voorzien in een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten als de renovatie zo ingrijpend is, dat de huurder tijdelijk het gehuurde moet verlaten..
Onderhoud of renovatie?
Het is dus om meerdere redenen van belang te bedenken of de werkzaamheden die een verhuurder wil gaan verrichten als onderhoud of als renovatie moeten worden aangemerkt. Bij de huur en verhuur van middenstandsbedrijfsruimte is het onderscheid ook van belang met het oog op de mogelijkheid van beëindiging van de huur. Een verhuurder die wil overgaan tot renovatie van een bedrijfsruimte kan om die reden de huur opzeggen als de uitvoering van de werkzaamheden zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
Vaak is het echter niet zo zwart/wit en gaat onderhoud samen met renovatie. In zo’n concreet geval moest de Hoge Raad onlangs antwoord geven op de vraag wanneer sprake is van dringend groot onderhoud en wanneer van renovatie (HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726). De wet verstaat onder renovatie “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid, aldus de Hoge Raad, dat renovatie als regel zal leiden tot een toename van het woongenot als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging.
Conclusie
Het zal nog moeten blijken of dit criterium in de praktijk hanteerbaar is. Is het door een woningcorporatie vernieuwen van de dakpannen van een complex woningen en tegelijk aanbrengen van dakisolatie onderhoudswerk of renovatie? En hoe zit dat wanneer enkelglas wordt vervangen door thermopane beglazing? Weliswaar leiden die werkzaamheden tot toename van het woongenot, maar van daadwerkelijke fysieke verandering of toevoeging in de hiervoor bedoelde zin is eigenlijk geen sprake. De conclusie is dan ook, dat deze uitspraak van de Hoge Raad de praktijk wel een handvat biedt, maar ook niet meer dan dat. Van geval tot geval zal steeds beoordeeld moeten worden of door de verhuurder uit te voeren werkzaamheden al dan niet (ook) leiden tot renovatie in de zin van de wet, met alle materiële en procedurele gevolgen van dien.