Achtergrond van het geschil

De gemeente heeft in 2020 met partij A onderhandeld over de verkoop van een bedrijfskavel. Naar aanleiding van het Didam I-arrest heeft de gemeente alle verkopen on hold gezet en heeft zij een uitgifteprocedure met loting uitgeschreven voor de verkoop van de bedrijfskavel. Bij deze uitgifteprocedure kwam partij B als eerste uit de loting, waarna het bedrijfskavel aan partij B werd gegund.

Partij B heeft vervolgens aan de gemeente gevraagd om toestemming voor contractovername door partij C, een rechtspersoon met dezelfde aandeelhouders en bestuurders als partij B. Daarnaast heeft partij B de gemeente verzocht om ontheffing van de verplichting dat zij zowel eigenaar als eindgebruiker van de bedrijfskavel zou moeten zijn. Door voornoemde constructie kan het vastgoed buiten de werkmaatschappij van partij B blijven waardoor (financiële) risico’s worden beperkt. De gemeente gaat akkoord en sluit een reserveringsovereenkomst en koopovereenkomst met zowel partij B als partij C.

Geen koopovereenkomst of verplichting tot door onderhandelen

Partij A stelt in de eerste plaats dat zij reeds voor de uitgifteprocedure een koopovereenkomst met de gemeente betreffende het bedrijfskavel heeft gesloten en dat de gemeente hieraan uitvoering moet geven of in ieder geval over de leemtes in die koopovereenkomst moet door onderhandelen.

Volgens de rechtbank is tussen de gemeente en partij A geen koopovereenkomst tot stand gekomen. De gemeente is ook niet verplicht om met partij A door te onderhandelen over de leemtes in de koopovereenkomst. Gelet op de verkoopprocedure en op het Didam I-arrest mocht partij A namelijk niet gerechtvaardigd erop vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen.

Handelen in strijd met criteria uitgifteprocedure is niet automatisch onrechtmatig

Verder stelt partij A dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door in strijd met de spelregels en criteria van haar uitgifteprocedure te handelen.

Daar was in opgenomen dat indien twee of meer (rechts)personen gezamenlijk een kavel wilden kopen, de gegevens van alle (rechts)personen op één inschrijvingsformulier dienden te worden vermeld en alle (rechts)personen het formulier dienden te ondertekenen. In lijn daarmee noemden de modelreserveringsovereenkomst en modelkoopoverkomst twee partijen: verkoper en koper, waarbij verkoper de gemeente was en koper degene die op basis van de uitgifteprocedure zou worden geselecteerd. In dit geval heeft echter alléén partij B zich ingeschreven, waarna niet alleen met partij B, maar óók met partij C overeenkomsten zijn gesloten.

Daarnaast was in de uitgifteprocedure opgenomen dat de inschrijving “(rechts)persoonlijk” was en dat het niet was toegestaan om rechten of verplichtingen die werden verkregen gedurende de hele uitgifteprocedure over te dragen aan een derde. In dit geval geldt echter dat partij B als winnaar uit de loting is gekomen, maar dat partij C de overeenkomsten heeft mede ondertekend en het perceel heeft gekocht.

Tot slot blijkt uit de uitgifteprocedure dat niet onderhandeld kon worden over de voorwaarden van de overeenkomsten. De hiervoor beschreven gang van zaken komt echter wel degelijk neer op onderhandelen.

De rechtbank oordeelt op grond van het bovenstaande dat de gemeente inderdaad in strijd met haar eigen uitgifteprocedure heeft gehandeld. Volgens de rechtbank heeft de gemeente daarmee echter niet onrechtmatig gehandeld. Op grond van het evenredigheidsbeginsel mocht de gemeente handelen zoals zij heeft gedaan. De modelreserveringsovereenkomst bood namelijk de ruimte om, na het sluiten van die overeenkomst, alsnog overeen te komen dat niet alleen partij B, maar ook partij C partij zou zijn bij de koopovereenkomst. Daarnaast verzekeren de gesloten overeenkomsten voldoende dat partij B eindgebruiker zal worden en blijven, waarmee het doel van de eindgebruikerseis die als selectiecriterium was opgenomen, is bereikt. De gemeente heeft dus niet in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur gehandeld.

Betekenis voor de praktijk

Het voorgaande onderstreept dat het afwijken van de spelregels en criteria zoals deze in de uitgifteprocedure zijn opgenomen, onder verwijzing naar het evenredigheidsbeginsel in bepaalde gevallen niet onrechtmatig hoeft te zijn. Dat is anders wanneer welbewust in strijd met de regels van de uitgifteprocedure wordt gehandeld met als doel een ongerechtvaardigde bevoordeling of benadeling van één van de partijen. Tip: denk vooraf goed na over de formulering van de criteria en spelregels van de uitgifteprocedure en laat voldoende ruimte voor (praktische) afwijkingen. Wees ervan bewust dat de constructie van partij A en partij B een situatie betreft die in de praktijk wel vaker voor zal komen. Het is daarom goed om daar bij het vormgeven van de uitgifteprocedure al rekening mee te houden.

Aangezien dit een veelvoorkomende constructie is,  is het goed om na te denken welke gegadigden vanuit het perspectief van de gegadigde nog mee zouden kunnen doen.

Heeft u vragen over het doorlopen van een uitgifteprocedure of meent u juist dat onterecht is afgeweken van de uitgifteprocedure? Neem dan vooral contact op, wij helpen u graag verder.