Recent verscheen in het Tijdschrift voor Staatssteun ons artikel “Het nieuwe DAEB-kader voor betaalbare huisvesting”. In dit artikel bespreken wij de ingrijpende wijzigingen die de Europese Commissie heeft doorgevoerd in het staatssteunkader voor betaalbare huisvesting en de gevolgen daarvan voor de Nederlandse praktijk.
De Europese Commissie heeft met het vernieuwde DAEB-vrijstellingsbesluit een belangrijk instrument geïntroduceerd om de woningcrisis aan te pakken. Waar het staatssteunkader voor huisvesting voorheen vooral zag op sociale huisvesting, biedt het nieuwe kader nadrukkelijk ook ruimte voor steun aan betaalbare huisvesting voor huishoudens die niet tot de sociaal meest kwetsbare groepen behoren, maar door marktomstandigheden toch moeilijk toegang hebben tot passende woonruimte. In een recent artikel in het Tijdschrift voor Staatssteun analyseren wij de gevolgen van deze ontwikkeling voor de Nederlandse praktijk.
Over deze ontwikkeling schreven wij eerder al in deze blog van 8 januari 2026, waarin wij ingingen op de herziening van het DAEB-vrijstellingsbesluit en de nieuwe mogelijkheden voor betaalbare middenhuur.
Een nieuwe categorie naast sociale huisvesting
Een van de belangrijkste wijzigingen is dat betaalbare huisvesting voortaan expliciet wordt onderscheiden van sociale huisvesting. Het vernieuwde DAEB-vrijstellingsbesluit erkent dat niet alleen huishoudens in een kwetsbare sociaaleconomische positie problemen ondervinden op de woningmarkt. Ook middeninkomens kunnen door marktomstandigheden moeite hebben om een betaalbare woning te vinden. Om die reden kunnen lidstaten onder voorwaarden steun verlenen voor betaalbare huisvesting zonder voorafgaande melding bij de Europese Commissie.
Daarmee komt de Europese Commissie tegemoet aan een wens die al langer leefde binnen verschillende lidstaten, waaronder Nederland. De verruiming moet overheden meer mogelijkheden geven om de druk op de woningmarkt te verlichten en investeringen in betaalbare woningen te stimuleren.
Marktfalen centraal
Dat betekent echter niet dat iedere vorm van woningbouw automatisch onder het nieuwe kader valt. Een kernvoorwaarde blijft dat sprake moet zijn van marktfalen. Overheden zullen moeten kunnen onderbouwen dat bepaalde huishoudens vanwege de omstandigheden op de relevante woningmarkt geen toegang hebben tot betaalbare huisvesting. Daarbij moeten objectieve indicatoren worden gebruikt, zoals de verhouding tussen woonlasten en inkomen, koopprijzen ten opzichte van inkomens of andere maatstaven waaruit blijkt dat betaalbare huisvesting onvoldoende beschikbaar is.
Deze voorwaarde zal in de praktijk waarschijnlijk de nodige aandacht vragen. Veel overheden ervaren het aantonen van marktfalen al als een uitdagend onderdeel van het aanwijzen van een dienst van algemeen economisch belang. Het enkele gegeven dat er in Nederland sprake is van een woningtekort lijkt daarvoor niet zonder meer voldoende. Het nieuwe kader vraagt om een meer specifieke analyse van de betreffende woningmarkt en de doelgroep die van de maatregel moet profiteren.
Ook andere voorwaarden verdienen aandacht
Naast marktfalen bevat het nieuwe kader verschillende aanvullende eisen. Zo moeten huur- of koopprijzen onder marktniveau liggen en volgens transparante criteria worden vastgesteld. Tegelijkertijd mogen prijzen niet verder worden verlaagd dan noodzakelijk is om betaalbaarheid voor de doelgroep te realiseren. Verder moeten woningen voldoen aan de toepasselijke kwaliteits-, milieu- en toegankelijkheidsnormen. Tevens dient de DAEB onder gelijke voorwaarden open te staan voor alle ondernemingen die in staat zijn de dienst te verrichten, ongeacht hun rechtsvorm of publiek dan wel privaatrechtelijk karakter. Het zal dan ook niet mogelijk zijn om alleen woningcorporaties met een DAEB voor betaalbare huisvesting te belasten.
Ook geldt dat woningen in beginsel minimaal twintig jaar beschikbaar moeten blijven voor betaalbare huisvesting. Die langere termijn hangt samen met de omvangrijke investeringen die doorgaans met woningbouwprojecten gemoeid zijn.
Gevolgen voor Nederland
Voor Nederlandse overheden is van belang dat het DAEB-vrijstellingsbesluit rechtstreeks werkt. In beginsel kunnen overheden dus nu al gebruikmaken van de nieuwe mogelijkheden om steun te verlenen voor betaalbare huisvesting. Tegelijkertijd wordt binnen Den Haag gewerkt aan de vraag hoe het nieuwe Europese kader zich verhoudt tot de bestaande nationale regels. Uit parlementaire stukken blijkt dat het kabinet ervan uitgaat dat aanpassing van de Woningwet noodzakelijk zal zijn. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de positie van woningcorporaties en de scheiding tussen DAEB- en niet-DAEB-activiteiten.
De uiteindelijke keuzes kunnen grote gevolgen hebben voor de wijze waarop betaalbare huisvesting in Nederland wordt georganiseerd en gefinancierd. Het kabinet heeft inmiddels aangegeven actief te willen onderzoeken hoe de verruimde mogelijkheden voor betaalbare huisvesting en middenhuur kunnen worden ingezet.
Lees het volledige artikel
In het artikel gaan wij uitgebreid in op het nieuwe Europese kader, de voorwaarden voor toepassing van de vrijstelling, de wijze waarop marktfalen moet worden onderbouwd en de aandachtspunten voor Nederlandse overheden en woningmarktpartijen.
Heeft u vragen over staatssteun en betaalbare huisvesting of de toepassing van het nieuwe DAEB-kader op een concreet project? Neem dan contact met ons op.
