Kan de verpachter de hectarepachtovereenkomst beëindigen omdat de pachter weigert de kosten van het overeengekomen onderhoud te voldoen en (tijdelijk) geen agrarische activiteiten op het gepachte heeft uitgeoefend?
De rechtbank Midden-Nederland wijst in haar uitspraak van 13 januari 2021 (ECLI:NL:RBMNE:2021:120) erop dat bij hectarepacht enkele kernbepalingen van de pachtersbescherming niet van toepassing zijn, waaronder de regels omtrent pachtbeëindiging. De pachtovereenkomst is in beginsel opzegbaar volgens de gewone regels voor opzegging van (duur)overeenkomsten. Dat ingevolge de eisen van redelijkheid en billijkheid daarvoor in dit geval een voldoende zwaarwegende grond moet bestaan, is niet gesteld of gebleken. Wel dient een redelijke opzegtermijn in acht genomen te worden.
Onderhoud van watergang
De uitspraak ziet op de pacht van 0,6 hectare los land waarvan een deel langs een watergang is gelegen. In de pachtovereenkomst is opgenomen dat de pachter – een groentekweker – verplicht is om de naastgelegen watergang te onderhouden in samenspraak met de eigenaar van het aan de overkant gelegen perceel: de gemeente.
Overtreding van de Keur
Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden ziet toe op naleving van de Keur en bijbehorende regelgeving en heeft geconstateerd dat de watergang langs het verpachte niet aan bedoelde regelgeving voldoet. Het hoogheemraadschap heeft daarom de eigenaren van de naast de watergang gelegen percelen – de verpachter en de gemeente – gemaand om het onderhoud alsnog uit te voeren. De verpachter en de gemeente hebben – een jaar na de geconstateerde overtreding – aan dit verzoek voldaan.
Verpachter zegt overeenkomst op
Nadat het onderhoud aan de watergang is verricht, heeft de verpachter de pachter verzocht de onderhoudskosten te voldoen. De pachter heeft geweigerd om deze kosten aan verpachter te betalen waarna de verpachter de overeenkomst heeft opgezegd. De pachter is het niet eens met de opzegging en weigert het gepachte te ontruimen.
Rechtsgeldige opzegging?
Verpachter vraagt de pachtkamer om een verklaring voor recht dat de pachtovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en subsidiair om de overeenkomst te ontbinden, omdat de bedrijfsvoering niet geweest is zoals een goed pachter betaamt door het gepachte gedurende het teeltseizoen van 2019 niet of nauwelijks te bewerken en te onderhouden en niet of minimaal gewassen te oogsten. Ook voert hij aan dat pachter ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst door te weigeren de watergang te onderhouden.
Hectarepacht: geen pachtersbescherming
De pachtkamer constateert dat het pacht van los land betreft dat kleiner is dan één hectare als bedoeld in artikel 7:395 BW (hectarepacht). Ingevolge dit artikel zijn enkele kernbepalingen van de pachtersbescherming niet van toepassing, waaronder de regels ter zake de beëindiging van de pachtovereenkomst. Op de pachtovereenkomst zijn dan ook de gewone regels voor opzegging van (duur)overeenkomsten van toepassing. De rechtbank oordeelt dat niet is gebleken dat voor opzegging in dit geval een voldoende zwaarwegende grond moet bestaan. De overeenkomst kan dus opgezegd worden met inachtneming van een redelijke opzegtermijn. In dit geval heeft verpachter een termijn van een maand in acht genomen. De pachtkamer acht deze termijn redelijk gezien het feit dat de opzegging buiten het teeltseizoen heeft plaatsgevonden. De pachtkamer concludeert en verklaart voor recht dat de pachtovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en geëindigd en dat de pachter het perceel moet ontruimen.
Onderhoudskosten
Hoe zit het met de onderhoudskosten: moet de pachter deze alsnog betalen? De pachtkamer oordeelt van niet. In de overeenkomst is enkel bepaald dat de pachter verplicht is de sloten en watergangen (zelf) te (laten) zuiveren en uit te diepen. Niet gesteld of gebleken is dat partijen zijn overeengekomen dat verpachter en/of de gemeente voor rekening van de pachter opdracht mocht geven tot uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden. De pachter hoeft de onderhoudskosten ook niet als schadevergoeding te voldoen.. Daarvoor is immers verzuim vereist, nu niet is gebleken dat nakoming blijvend onmogelijk was. Verpachter heeft echter geen ingebrekestelling verstuurd ondanks dat daarvoor ook nog voldoende tijd bestond na constatering van de overtreding door het hoogheemraadschap. Kortom, de onderhoudskosten blijven voor rekening van de verpachter, maar de pachter dient het gepachte wel te ontruimen.
Meer informatie?
Wilt u meer weten over pacht? Voor specifieke pachtvragen kunt u contact opnemen met Jessica de Roos .
Marlotte Hiddema is mede-auteur van dit artikel. Zij was bij Nysingh werkzaam van 2020 tot 2023