Schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst

Waar ging het over?

Pachter sloot in 2017 een overeenkomst met verpachter en nam een perceel in gebruik voor rabarberteelt. In 2018 beplantte hij vervolgens ook een deel van een ander perceel van verpachter. Tussen partijen ontstond vervolgens onenigheid en verpachter zegde de overeenkomst op wegens tekortkomingen van pachter. Pachter wil nu schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst tussen hem en verpachter. Verpachter betwist dat sprake is van pacht en als dat wel zo zou zijn, vordert hij pachtontbinding.

Kwalificatie als pacht

Allereerst onderzoekt het pachthof of sprake is van pacht. Verpachter meent dat sprake is van een samenwerking en dat van pacht geen sprake is. Het pachthof is het daarmee niet eens. Op basis van wat partijen daadwerkelijk hebben beoogd en gedaan oordeelt het pachthof dat sprake is van pacht.

Verpachter heeft namelijk grond in gebruik gegeven waartegenover pachter een financiële tegenprestatie van ca. € 2.000 per hectare heeft verricht. Pachter gebruikt de grond voor zijn rabarberbedrijf om rabarberplanten te telen, te vermeerderen en veredelen en de stengels te oogsten. Daarmee worden de gronden gebruikt voor de uitoefening van de agrarisch onderneming van pachter.

Dat verpachter de gronden wel eens beregende en de gronden enkele jaren heeft opgegeven op de gecombineerde opgave, maakt het oordeel van het pachthof niet anders. De afspraken tussen partijen en de wijze waarop zij daaraan uitvoering hebben gegeven, hebben het karakter van een pachtovereenkomst. Ook het feit dat die afspraken niet zijn vastgelegd in een door beide partijen ondertekende overeenkomst, maakt het oordeel van het pachthof niet anders; er wordt voldaan aan de eisen van artikel 7:311 BW waarmee sprake is van pacht.

Schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst

Op grond van artikel 7:317 lid 2 BW kan pachter schriftelijke vastlegging van de mondeling tot stand gekomen pachtovereenkomst vorderen. Het pachthof wijst deze vordering toe.

Object van de pachtovereenkomst

Ter bepaling van wat precies moet worden vastgelegd, moet eerst de vraag worden beantwoord wat verpachter aan pachter in gebruik heeft gegeven. Volgens het pachthof heeft verpachter in 2017 één perceel aan pachter ter beschikking gesteld. Alleen voor dat perceel wordt voor dat jaar een pachtovereenkomst vastgelegd. In 2018 nam pachter een deel van een ander perceel van verpachter in gebruik. Uit e-mails en een opgenomen telefoongesprek blijkt dat het al vanaf aanvang de bedoeling van partijen was om (ook) dat gedeelte in gebruik te geven. Over de betalingen die pachter aan verpachter voldeed, heeft verpachter geen opmerkingen gemaakt. Pachter mocht er daarom volgens het pachthof van uitgaan dat de oorspronkelijke afspraak door verpachter werd nagekomen. Het pachthof wijst de vordering van pachter om voor beide percelen een pachtwijzigingsovereenkomst voor 2018 vast te leggen toe.

Duur van de pachtovereenkomst

Vervolgens buigt het pachthof zich over de vraag wat de duur van de pachtovereenkomst is. Verpachter betoogt dat partijen hebben bedoeld om maximaal vier jaar met elkaar samen te werken, gelet op de levensduur van rabarber en de leeftijd van verpachter (destijds 65 jaar). Dit wordt door pachter betwist. Ook het pachthof gaat hierin niet mee. De gestelde levensduur van een rabarberplant lijkt niet relevant voor de duur van het gebruik van de percelen nu pachter vermeerdert en veredelt. Omdat verpachter (vrijwel) alleen de gronden heeft verstrekt, is niet duidelijk wat zijn leeftijd ertoe doet. Bovendien is van een werkelijke samenwerking geen sprake geweest. De stelling dat partijen mondeling een geliberaliseerde pachtovereenkomst hebben gesloten faalt zonder nadere onderbouwing ook. Aldus gaat het hof uit van een reguliere pachtovereenkomst.

Vastlegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

Verpachter stelt dat vastlegging van de pachtovereenkomst en de pachtbescherming die daardoor ontstaat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens het pachthof heeft verpachter zijn stelling echter onvoldoende gemotiveerd.

Dat er stukken land braak hebben gelegen na de oogst van planten betekent niet dat pachter is gestopt met de rabarberteelt en heeft derhalve geen invloed op de omvang van het gepachte. Ook het feit dat pachter op een gegeven moment niet meer dan 2 ha kon gebruiken, heeft op de omvang van het gepachte geen invloed. Het was nota bene verpachter die zelf grond in gebruik had genomen, terwijl hij die grond aan pachter ter beschikking had moeten stellen. Deze eigenrichting van verpachter heeft geen invloed op de omvang van het gepachte en verpachter moet de grond ontruimen.

Schadevergoedingsvordering van pachter

Naast schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst heeft pachter schadevergoeding gevorderd vanwege het door toedoen van verpachter niet volledig kunnen gebruiken van het gepachte. Deze vordering wees de pachtkamer in eerste aanleg toe. Aan de beoordeling van de pas ter zitting door pachter aangevoerde spuitschade komt het pachthof niet toe, aangezien pachter daarover niet heeft gegriefd en het aan de orde stellen ter zitting in strijd is met de tweeconclusieregel.

Ontbindingsvordering van verpachter

Verpachter vordert ontbinding van de – voor zover deze bestaat – pachtovereenkomst. Hij voert daartoe aan dat pachter de grond niet persoonlijk gebruikt maar alles overlaat aan een derde. Het pachthof gaat daarin niet mee. Vastgesteld kan slechts worden dat de derde rabarberstelen koopt, oogst en vermarkt. Pachter verricht echter de plantvermeerdering, veredeling, verkoop en najaarsoogst en maakt de bedrijfseconomische keuzes. Ook volgt het pachthof verpachter niet in zijn stellingen dat pachter is tekortgeschoten door de ondergrond te verontreinigen, teeltaarde te verwijderden en een regenleiding en akkerrand te vernielen. Omdat er geen tekortkomingen kunnen worden aangenomen, is er geen grond voor ontbinding van de pachtovereenkomst.

Meer informatie

Wilt u meer weten over (de kwalificatie van) pacht of de schriftelijke vastlegging ervan?  Neem dan contact op met Jessica de Roos (M: 06 51 38 50 02, E: jessica.deroos@nysingh.nl) of Sharon Aaldering (M: 06 30 49 98 20, E: sharon.aaldering@nysingh.nl).