Pacht vereist gebruik ter uitoefening van de landbouw. Daarbij moet het gaan om een bedrijfsmatige agrarische exploitatie van de onroerende zaak. De omstandigheid dat een pachter het gepachte niet langer bedrijfsmatig exploiteert, kan grondslag zijn voor ontbinding van de pachtovereenkomst. Het rendement dat de pachter met de agrarische exploitatie behaalt, is één van de aspecten die in dat kader van belang zijn. Evenals de vraag of pachter een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft.

De pachtkamer van de rechtbank Rotterdam heeft bij vonnis van 27 augustus 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:8427) geoordeeld over een vordering tot ontbinding van een pachtovereenkomst en in dat kader over de vraag of nog altijd sprake was van bedrijfsmatig landbouwkundig gebruik. De pachtkamer overweegt dat daarvoor niet vereist is dat voortdurend een aanzienlijke winst wordt behaald, nu dat een in de landbouw onmogelijk vereiste is. Omdat het in de huidige tijd niet ongebruikelijk is dat agrarische ondernemers een nevenberoep uitoefenen, ziet de pachtkamer geen aanleiding om aan het gezichtspunt ‘heeft de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw’ doorslaggevende betekenis te hechten.

Wat was het geval?

Pachter heeft een melkveehouderij met ongeveer 30 koeien en maakt in dat kader gebruik van een gebied van ca. 13 ha grond. Onderdeel daarvan is een perceel los land van ca. 4 ha, dat reeds sinds 1984 gepacht wordt door pachter en zijn rechtsvoorgangers. In 2008 is de vorige pachter overleden en heeft de huidige pachter als enig erfgenaam het melkveebedrijf en daarmee het gebruik van het perceel overgenomen. Hij is door de verpachter (stilzwijgend) geaccepteerd als opvolgend pachter. De huidige pachter verrichte al sinds jaar en dag ter plaatse alle werkzaamheden binnen de melkveehouderij naast zijn werk als vrachtwagenchauffeur. Ook na het overlijden van de vorige pachter heeft hij die full time-baan als vrachtwagenchauffeur behouden.

 

In 2018 heeft pachter wegens de lage melkopbrengsten besloten om het melkveebedrijf om te dopen tot een jongvee- c.q. vleesveebedrijf en een deel van de gronden gereserveerd voor agrarisch natuurbeheer. Verpachter is van mening dat het gepachte niet langer wordt gebruikt voor de uitoefening van bedrijfsmatige landbouwactiviteiten en vordert nu – na een tevergeefs beëindigingsverzoek – ontbinding van de pachtovereenkomst.

Verpachter: geen bedrijfsmatige landbouw, maar hobbymatig gebruik

Verpachter is van mening dat het gepachte niet meer wordt gebruikt voor de uitoefening van bedrijfsmatige landbouw, althans dat de bedrijfsvoering door pachter niet is zoals het een goed pachter betaamt. Dit volgt naar zijn mening uit het feit dat pachter voltijds buiten het agrarische bedrijf werkzaam is en daaruit zijn hoofdinkomen genereert. Bovendien heeft het bedrijf een minimale omvang en heeft pachter het melkveebedrijf niet langzaamaan uitgebouwd, maar juist nog verder gemarginaliseerd door de beëindiging van de melkproductie en de verkoop van fosfaatrechten. In 2019 zijn slechts marginale investeringen gedaan en van andere investeringen in de afgelopen jaren is niet gebleken. Met de mestproductie van zijn eigen vee kan pachter ongeveer 3 hectare van ruige mest voorzien en daarvan ruwvoer voor zijn koeien winnen. Voor de resterende 10 hectare laat hij tegen betaling mest aanvoeren en gras afvoeren. Tot slot ontvangt pachter voor zijn 13 hectare een beheersvergoeding en ontvangt hij betalingsrechten. Verpachter stelt dat met een dergelijke bedrijfsvoering slechts een marginaal inkomen gegenereerd kan worden, terwijl pachter een gezin heeft met een meer dan minimale inkomensbehoefte. De agrarische activiteiten hebben volgens verpachter daarom een hobbymatig karakter. Met deze bedrijfsvoering kan volgens hem worden volstaan met gebruik van 8 hectare in plaats van 13 hectare.

Wanneer nog sprake van bedrijfsmatige landbouw?

De pachtkamer van de rechtbank wijst er in de eerste plaats op dat,  naar vaste rechtspraak van het pachthof, een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte veronderstelt dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:

  1. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
  2. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
  3. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
  4. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;

een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

Nog altijd sprake van bedrijfsmatige landbouwkundige exploitatie

Met inachtneming van deze omstandigheden oordeelt de pachtkamer dat wel degelijk sprake is van een landbouwbedrijf dat het gepachte op een bedrijfsmatige wijze exploiteert. Hoewel vaststaat dat het bedrijf beperkt in omvang is, gaat de pachtkamer niet mee in het betoog van verpachter dat geen sprake meer zou zijn van bedrijfsmatige exploitatie.

 

Pachter heeft aanvankelijk het melkveebedrijf dat hij heeft geërfd voortgezet, maar heeft, toen hij werd geconfronteerd met slechte melkopbrengsten, besloten om het landbouwbedrijf op andere wijze voort te zetten. Hij heeft de keuze gemaakt zich te richten op jongvee/vleesvee en agrarisch natuurbeheer. Met deze omschakeling en deze combinatie van bedrijfsactiviteiten behaalt pachter een positief resultaat. Voor het oordeel dat sprake is van bedrijfsmatige landbouw is niet vereist dat voortdurend een aanzienlijke winst wordt behaald, een bovendien in de landbouw onmogelijk vereiste, aldus de pachtkamer. De rendementen staan immers soms jarenlang onder druk. Het gaat er (onder meer) om of de onderneming op winst is gericht en de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden, wat bijvoorbeeld kan volgen uit de omstandigheden dat de pachter zijn areaal uitbreidt, zijn bedrijfsvoering moderniseert, drainage aanlegt en/of zijn werktuigen onderhoudt en zo nodig vervangt of aanvult.

 

Het is de pachtkamer voldoende gebleken dat pachter zich richt op de toekomst, dat hij een plan heeft en daarbij de nodige investeringen doet om het bedrijf te moderniseren en zijn werktuigen op peil te houden. Pachter heeft onweersproken gesteld dat hij de werkzaamheden op het bedrijf goed kan combineren met zijn baan als vrachtwagenchauffeur. Dat het merendeel van de werkzaamheden door een loonwerker zou worden uitgevoerd is niet gebleken.

 

Gelet op het voorgaande en mede gelet op het feit dat het in de huidige tijd niet ongebruikelijk is dat agrarische ondernemers een nevenberoep uitoefenen, ziet de pachtkamer geen aanleiding om aan het gezichtspunt ‘heeft de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw’ doorslaggevende betekenis te hechten.

Conclusie

Kortom, de pachtkamer oordeelt dat de stelling van verpachter dat geen sprake meer is van bedrijfsmatige landbouw, niet opgaat. Dat betekent dat er geen grondslag is voor ontbinding van de pachtovereenkomst. De vordering tot ontbinding van de pachtovereenkomst is daarom afgewezen.

Meer informatie?

Wilt u meer weten over de beëindiging van pacht? Neem dan contact op met Jessica de Roos (M: 06 51 38 50 02, E: jessica.deroos@nysingh.nl) of een andere (pacht)specialist van ons team Grondzaken.