Zorginstellingen die woonruimte (willen) verhuren in het kader van (extramurale) zorgverlening of begeleiding lopen regelmatig tegen het keurslijf van het wettelijk huurprijzenregime aan. Omdat het verhuren van woningen niet hun core business is en zorginstellingen, anders dan bijvoorbeeld woningcorporaties, meestal niet gebruik kunnen maken van schaalvoordelen, lopen zij een groter risico op verlieslatende woon-zorgcomplexen of krijgen zij hun business case niet rond voor nieuwe woon-zorgcomplexen.
Deze kwestie is eind 2025 aan de orde gekomen in de Tweede Kamer. Toenmalig Staatssecretaris Langdurige en Maatschappelijke Zorg heeft toen antwoorden gegeven op de hierover gestelde Kamervragen.
Vergoeding voor wonen ‘bijt’ niet vergoeding voor zorg
De vragen aan de Staatssecretaris berusten echter op dezelfde misvatting als waarop het antwoord van de Staatssecretaris is gebaseerd.
Daar waar bij een gemengde huur- en zorgovereenkomst snel sprake kan zijn van onverenigbaarheid tussen de beëindigingsbepalingen van het “wonen” enerzijds en de zorgverlening anderzijds (want: dwingendrechtelijke huuropzeggingsbescherming vs. ruime(re) beëindigingmogelijkheden bij opdracht- of geneeskundige behandelingsovereenkomst), is dat niet snel het geval bij de prijs van verblijf in zo’n gemengde overeenkomst.
Simpelweg omdat geen sprake is van een bepaling van de prijs van verblijf (huurprijs) in de zorgovereenkomst (of woonbegeleidingsovereenkomst). Er is een vergoeding voor zorg of begeleiding en er is een prijs voor verblijf. Die laatste is de huurprijs(component), ongeacht hoe de gemengde overeenkomst deze betitelt.
Illustratief is de uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland West-Brabant van 11 december 2024 (ECLI:NL:RBZWB:2024:9048). De kantonrechter komt daarin tot de terechte conclusie dat de bepalingen uit de huurovereenkomst over de huurprijs de bepalingen uit de woonbegeleidingsovereenkomst niet bijten, zodat deze naast elkaar kunnen blijven bestaan.
Soms is er in een gemengde overeenkomst maar één prijs of vergoeding bepaald. Dan moet de huurprijs(component) “gevonden” worden uit bijvoorbeeld een totaalprijs voor “wonen” en begeleiding tezamen. Op de prijs voor het wonen is het (dwingendrechtelijke) huurprijzenregime van toepassing. Maar dan ook alléén op dát deel van de vergoeding in de gemengde overeenkomst. De wettelijke huurprijsbepalingen bestrijken dus niet de vergoeding(scomponent) voor de zorg of begeleiding. Er is dus wat dat onderwerp betreft géén onverenigbaarheid in de gemengde overeenkomst.
Beëindiging zorg is beëindiging wonen
Maar wel wat betreft de geldende bepalingen over beëindiging van de gemengde overeenkomst (uit de aard daarvan is deze een onlosmakelijk geheel). Dus moet worden bekeken welk regime van beëindiging van de overeenkomst voorrang heeft. Als het zorg- of begeleidingselement overheerst, delft het huurrechtelijke regime het onderspit wat betreft beëindiging van de gemengde overeenkomst.
Bestaande wet en rechtspraak bieden geen oplossing voor financieel tekort
De Staatssecretaris wil in gesprek met de zorgsector over een scheidslijn tussen zorgwoningen die wel en die niet onder de huurprijsregulering vallen. Dat gesprek kan op zichzelf kort blijven. Immers: zorgwoningen waarbij aan de cliënt een prijs of vergoeding voor verblijf wordt gevraagd die valt (of wettelijk moet vallen) onder de grens van regulering, vallen onder de wettelijke huurprijsregulering. Zorgwoningen waarvoor geen prijs of vergoeding voor verblijf wordt gevraagd (of niet mag worden gevraagd), zoals bij intramurale zorg, vallen – logischerwijs – niet onder die huurprijsregulering.
Toch begrijpen wij de Staatssecretaris op dit punt wel. De Staatssecretaris wil hierover met de sector in gesprek gaan, omdat ook zorginstellingen graag up-to-date zorgwoningen willen aanbieden tegen een betaalbare prijs zonder dat zij financieel er flink bij inschieten. Dat lukt nu niet goed omdat deze organisaties aanlopen tegen gereguleerde huurprijzen (die cliënten kunnen afdwingen). Enige tijd geleden heeft het Rijk geprobeerd met subsidies de zorginstellingen hierin tegemoet te komen. Ook is er al jaren de zorgwoningopslag in het WWS, maar die biedt in te weinig gevallen soelaas om te komen tot een sluitende business case. Kennelijk zoekt de Staatssecretaris nu ook een oplossing in de rechtspraak over onverenigbare bepalingen in gemengde huur- en zorgovereenkomsten. Maar dat lijkt ons dus een heilloze weg.
Laura de Leeuw | advocaat huurrecht | Nysingh advocaten en Wouter Boonstra | advocaat civiel bouwrecht | Nysingh geven op 21 mei 2026 het online webinar Huurrecht in de zorg. U kunt zich inschrijven via Webinar: huurrecht in de zorg | Nysingh
