Naast huisvesting en zorg wordt in woonzorgcentra aan bewoners vaak dienstverlening aangeboden, zoals horeca, een supermarkt of een schoonheids- of kapsalon. In de rechtspraak worden regelmatig procedures gevoerd over de vraag welk huurregime op de verhuur van dergelijke ruimten van toepassing is. Zo ook in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 30 januari 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:220) over een kapsalon in een woonzorgcentrum. Aan de hand van dit arrest lichten wij in dit blog het wezenlijke onderscheid tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte toe.
290- of 230a-bedrijfsruimte
In het Nederlandse huurrecht is het onderscheid tussen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 of 7:230a BW van belang voor de mate van huurbescherming die een huurder geniet. Bij 290 bedrijfsruimte (de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte) gaat het onder meer om bedrijfsruimte waarin een kleinhandelsbedrijf, horeca of een ambachtsbedrijf wordt uitgeoefend, mits sprake is van ‘‘een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening’’. Hieronder vallen bijvoorbeeld winkels, cafés en kapsalons die voor eenieder dan wel een enigszins beperkt publiek vrij toegankelijk kunnen zijn. De huurder van 290-bedrijfsruimte komt huurbescherming toe ten aanzien van de huurprijs, huurtermijn en de gronden voor opzegging van de huurovereenkomst door verhuurder.
Daarentegen kan de huurder van 230a-bedrijfsruimte uitsluitend aanspraak maken op ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat een huurder na het einde van de huurovereenkomst van 230a-bedrijfsruimte de kantonrechter kan verzoeken de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden te verlengen. Aangezien ontruimingsbescherming minder bescherming voor de huurder biedt, wordt in de praktijk regelmatig geprocedeerd over de vraag onder welk huurregime een huurovereenkomst valt. Uit voormeld arrest over de huur van een kapsalon in een woonzorgcentrum, blijkt hoe feitelijk de beoordeling van het kwalificatievraagstuk is.
Kapsalon in woonzorgcentrum kwalificeert als 230a-bedrijfsruimte
Het arrest ziet op de verhuur van een kapsalon in een woonzorgcentrum. Op het eerste gezicht zou men kunnen denken dat een kapsalon kwalificeert als 290-bedrijfsruimte. Er is namelijk sprake van een ambachtsbedrijf met dienstverlening. Dat de uitoefening van het kappersbedrijf beschouwd moet worden als een ambachtsbedrijf en daarmee onder het begrip 290-bedrijfsruimte kan vallen, staat in de procedure tussen partijen dan ook niet ter discussie. De discussie richt zich op een van de andere vereisten van artikel 7:290 BW, namelijk de vraag of de kapsalon voor het publiek toegankelijk was. Bij deze beoordeling keek het gerechtshof volgens vaste rechtspraak naar hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
Het gerechtshof concludeert dat de contractuele afspraken passen bij de partijbedoeling om een huurovereenkomst aan te gaan waarbij de dienstverlening van de bewoners en medewerkers van het woonzorgcentrum centraal stond en niet de gebruikelijke commerciële dienstverlening aan een algemeen publiek. Er was sprake van een lage huurprijs, gebaseerd op gebruik voor slechts enkele dagen per week, de verhuurder had de inrichting gefinancierd en er waren afspraken gemaakt over korting voor bewoners en personeel.
Ook de feitelijke omstandigheden speelden volgens het gerechtshof een belangrijke rol. De kapsalon was bedrijfseconomisch en administratief een geheel met de nabijgelegen kapperszaak van huurder. De kapsalon had geen eigen toegang en was alleen bereikbaar via de hoofd- en zijtoegang voorbij de receptie van het woonzorgcentrum. Bezoekers moesten zich melden bij de receptie en het woonzorgcentrum is, anders dan bijvoorbeeld een ziekenhuis, een locatie die door een beperkt publiek wordt bezocht. Ook andere dienstverleners maakten gebruik van dezelfde ruimte. Dat verhuurder heeft gedoogd dat ook externe klanten werden bediend, goed voor circa 40% van de omzet, is volgens het gerechtshof onvoldoende om aan te nemen dat verhuurder stilzwijgend heeft ingestemd met dit afwijkende gebruik ten opzichte van de oorspronkelijke partijbedoeling.
Beslissend is volgens het gerechtshof hetgeen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn overeengekomen over het gebruik van het gehuurde. In samenhang met de feitelijke situatie en omstandigheden komt het gerechtshof tot het oordeel dat de kapsalon niet openbaar toegankelijk is in de zin van artikel 7:290 BW en daarmee het regime van 7:230a BW resteert.
Hoe wij u kunnen helpen
Het arrest benadrukt eens te meer het belang om bij het aangaan van de huurovereenkomst met betrekking tot zorgvastgoed expliciet stil te staan bij het beoogd gebruik en het toepasselijk huurregime. Voor huurders is het van belang om duidelijkheid te hebben over de mate van huurbescherming. Wanneer achteraf zou blijken dat er geen sprake is van 290-bedrijfsruimte, maar van 230a bedrijfsruimte, dan kan de huurovereenkomst gemakkelijker worden beëindigd. Voor verhuurders geldt het tegenovergestelde, aangezien onduidelijkheid over het toepasselijk huurregime kan leiden tot procedures en onzekerheid over de beëindiging van de huur.
Wij adviseren en begeleiden u bij deze vraagstukken en opstellen van contracten. Heeft u vragen of wilt u sparren? Neem gerust contact op met onze specialisten.
