Een beding waarbij de herziening van de canon alleen afhankelijk is van de grondwaarde en niet mede van de rentestand kan voor een erfpachter ongunstig uitpakken. Dit maakt het beding echter nog niet onduidelijk of onredelijk bezwarend.
Dit volgt uit een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 24 mei 2022. In deze zaak stond daarnaast een aanleg- en onderhoudsverplichting van de betreffende buitenplaats centraal.
De feiten
Het Utrechts Landschap geeft een gedeelte van een buitenplaats uit in erfpacht. Het andere gedeelte, waarop het park / de tuin is gelegen, wordt volledig in eigendom behouden.
In de vestigingsakte is bepaald dat partijen erkennen dat de tuin cultureel en historisch een aanhorigheid is van het in erfpacht uitgegeven gedeelte van de buitenplaats. Partijen verbinden zich te zullen streven naar een zichtbaar herstel van de historische verbondenheid. Dit door uitvoering van een zodanig herstel c.q. aanleg en onderhoud van een Engels landschapspark met de elementen van de eerdere formele tuinaanleg, één en ander als noodzakelijk voor een monument als de buitenplaats in zijn geheel.
Het Utrechts Landschap en de erfpachter gaan met elkaar in gesprek hierover, maar komen niet tot overeenstemming. De erfpachter geeft opdracht aan een bureau tot het opstellen van een herstel- en maatregelenplan. Het Utrechts Landschap geeft opdracht aan een stichting tot het opstellen van een herstel- en beheerplan.
Het Utrechts Landschap heeft de erfpachter tussentijds bericht dat er een canonherziening speelt. In de erfpachtvoorwaarden is bepaald dat de canon elke tien jaar herzien zal worden. De herziening is afhankelijk van de grondwaarde. Er is een vast canonpercentage.
Het geschil
Partijen verschillen van mening over welk plan uitgevoerd moet worden. Erfpachter stelt dat partijen bij het aangaan van de erfpachtakte zijn overeengekomen dat een plattegrond, waarop is afgebeeld hoe de buitenplaats er tot 1929 uitzag, het uitgangspunt is voor het herstel.
Voorts stelt de erfpachter dat de canon niet meer kan worden gewijzigd, omdat het Utrechts Landschap zich niet voor de datum van herziening daarop heeft beroepen. De erfpachter beroept zich voorts er op zich niet bewust te zijn geweest van gevolgen van de berekeningswijze van de nieuwe canon bij herziening en doet een beroep op consumentenbescherming.
Geen aanspraak op exact herstel van de historische toestand
Het Hof oordeelt dat de erfpachter geen aanspraak heeft op een exact herstel van de historische toestand. Dat moest worden bereikt door herstel van het Engelse landschapspark met de elementen van de eerdere formele tuinaanleg ‘een en ander als noodzakelijk is voor een monument als de buitenplaats in zijn geheel’. Met die laatste zinsnede is aan het Utrechts Landschap een discretionaire ruimte gegeven waarbinnen zij in redelijkheid kan bepalen welke maatregelen zij noodzakelijk acht. Budgettaire overwegingen mogen daarbij een rol spelen. Ook is het Utrechts Landschap niet aan een strakke termijn gebonden.
Canonherziening niet verbonden aan een vervaltermijn
Het feit dat in de erfpachtakte bij de jaarlijkse prijsindexering wel een vervaltermijn is genoemd maar bij de 10-jaarlijkse canonherziening niet, is volgens het Hof een aanwijzing dat partijen bij de 10-jaarlijkse herziening geen vervaltermijn hebben beoogd. Daarnaast is het Hof van mening dat de erfpachter door de mededeling van het Utrechts Landschap op 11 maart 2016 dat zij gebruik wil maken van de mogelijkheid van canonaanpassing per 1 januari 2016 niet onevenredig is benadeeld.
Beding canonherziening is duidelijk
Tot slot oordeelt het Hof dat de erfpachter de consequenties van het wijzigingsbeding onaangenaam kan vinden en kan constateren dat de berekeningswijze niet exact meebeweegt met de waarde van de erfpachtzaak, maar dat dit niet betekent dat het wijzigingsbeding niet duidelijk is. Een bepaling waarin de canon niet alleen van de grondwaarde maar ook van de rentestand afhankelijk is gesteld, zal weliswaar vaak gunstiger uitpakken voor de erfpachter, maar duidelijker kan zo’n beding niet worden genoemd.
Voorts betekent een hoog niveau van consumentenbescherming niet zonder meer dat consumenten moeten worden beschermd tegen de voorzienbare financieel ongunstige gevolgen van een welbewust aangegane overeenkomst. Het is niet aan het Hof te bepalen waarom de canon onredelijk hoog is. Erfpachter heeft niet duidelijk gemaakt waarom daarover anders geoordeeld zou moeten worden.
De Richtlijn oneerlijke bedingen is niet van toepassing.
Het Hof wijst de vorderingen van de erfpachter af.