In de wet is bepaald dat een grondeigenaar een erfpachtrecht slechts kan opzeggen indien de erfpachter in verzuim is de canon over 2 achtereenvolgende jaren te betalen of indien hij in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.
Van deze regel kan niet ten nadele van de erfpachter worden afgeweken.
Voor welke verplichtingen geldt dat een schending daarvan een opzegging van de erfpacht kan rechtvaardigen? En wanneer is het tekortschieten ernstig genoeg? Het Gerechtshof Den Haag heeft op 28 april 2020 een uitspraak gedaan in een geschil waar deze vragen centraal stonden.
Feiten
Een woningbouwcorporatie heeft een erfpachtrecht onder koopgarantbepalingen verleend aan een derde. In de erfpachtvoorwaarden is onder meer bepaald dat:
- het de erfpachtster niet is toegestaan handelingen te verrichten als gevolg waarvan een achteruitgang van het registergoed plaatsvindt;
- de erfpachtster de verplichting heeft de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen.
Tussen de erfpachtster en haar buurman, die zijn appartement huurt van de woningbouwcorporatie, is een ernstig conflict ontstaan. Het Gerechtshof Den Haag heeft bij wijze van voorlopige voorziening in een door de buurman tegen de erfpachtster aangespannen zaak de erfpachtster verboden op haar balkon duiven te voeren dan wel in haar woning duiven te verzorgen.
De erfpachtster woont sinds geruime tijd niet in de woning. De woningbouwcorporatie zegt de erfpacht bij exploot op en vordert onder meer ontruiming. De woningbouwcorporatie is tevens een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst tegen de buurman begonnen.
De erfpachtster stelt dat zij niet (ernstig) tekort is geschoten in de nakoming van haar (overige) verplichtingen en de woningbouwcorporatie het erfpachtrecht niet rechtsgeldig kon opzeggen. In verband met het conflict met de buurman kan zij niet in de woning verblijven.
Welke verplichtingen zijn kernbepalingen in de erfpachtverhouding?
Om te bepalen welke verplichtingen kernbepalingen zijn binnen de erfpachtverhouding, moet de erfpachtakte worden uitgelegd. Het Gerechtshof geeft aan dat bij de uitleg van de verplichtingen in een akte vestiging erfpacht het aan komt op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte gebezigde bewoordingen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Het Gerechtshof beschouwt de zelfbewoningsplicht als een kernverplichting. De achtergrond van de koopgarantregeling is om mensen met een lager inkomen in staat te stellen een woning te bezitten.
In ernstige mate tekortschieten?
Het Gerechtshof oordeelt dat in de gegeven omstandigheden, in het bijzonder vanwege voormelde procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst tegen de buurman, de woningbouwcorporatie niet van de erfpachtster kon verlangen de woning te blijven bewonen. Onder die omstandigheden kan er geen sprake zijn van ernstige mate van tekortschieten van de zelfbewoningsverplichting.
De woningbouwcorporatie voert voorts aan dat de erfpachtster heeft gehandeld in strijd met het verbod geen handelingen te verrichten als gevolg waarvan een achteruitgang van de woning plaatsvindt. Het Gerechtshof neemt aan dat de woning door het houden van de duiven vervuild is geraakt, maar dat niet is gebleken dat er sprake is van enige blijvende schade. Ook deze feiten zijn onvoldoende de maatregel van opzegging van het erfpachtrecht te rechtvaardigen.
Het Gerechtshof wijst de vorderingen van de woningcorporatie af en concludeert dat de erfpachtster niet in ernstige mate tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen.
Deze uitspraak onderstreept het belang bij de vestiging van een recht van erfpacht de partijbedoeling, vooral waar het de kernbepalingen van de erfpacht betreft, voldoende duidelijk in de akte weer te geven.